Mängel in der Wohnung prüfen

Mängel im Sondereigentum = Wohnung

– warum eine genaue Prüfung so wichtig ist:
Beim Kauf einer Eigentumswohnung prüft man oft Lage, Ausstattung und Preis – doch die „inneren Werte“ zählen ebenso. Mängel im Sondereigentum (also innerhalb der Wohnung) können versteckt, kostenintensiv und rechtlich schwer durchsetzbar sein. Wer den Zustand der Räume, der technischen Ausstattung und der Materialien nicht kennt, läuft Gefahr, später aufwendige Sanierungen selbst tragen zu müssen.

Risse in Wänden und Decken – optisch oder Risiko?

Risse gehören zu den häufigsten Mängeln in Wohnungen. Doch nicht jeder Riss ist bedenklich.

→ Feine Putzrisse entstehen häufig durch Trocknung oder normale Baubewegung
→ Setzungsrisse können auf statische Probleme hindeuten
→ Risse in Gipskartondecken oder Trockenbauwänden sind oft harmlos, können aber auf mangelnden Schallschutz hinweisen
→ Quer verlaufende oder sich verästelnde Risse sollten fachlich begutachtet werden

Schimmel – unsichtbar, gesundheitsschädlich, teuer

Schimmel bildet sich oft in Ecken, hinter Möbeln oder an schlecht gedämmten Außenwänden.

→ Häufig bei unzureichendem Lüftungsverhalten oder zu dichter Gebäudehülle
→ Feuchte Stellen hinter Schränken deuten auf Wärmebrücken
→ In Bädern: Silikonfugen, Fugen zwischen Fliesen und Wandanschlüssen prüfen
→ Prüfung durch Gutachter mit Feuchtemessung empfohlen

Alte Ausstattung und verborgene Schwächen im Bad

Veraltete Innenausstattung bedeutet oft nicht nur optischen Nachteil – auch Technik und Hygiene können betroffen sein.

→ Alte Fliesen mit beschädigten Fugen = Feuchtrisiko
→ Keine barrierearme Ausstattung = künftiger Sanierungsaufwand
→ Alte Toilettenspülkästen, Armaturen oder Duschabtrennungen = Wasserverschwendung oder Leckagerisiko
→ Türen mit Quellschäden im Bad = Hinweis auf hohe Luftfeuchte

Unebene Böden, Trittschall, Altbeläge

Nicht sichtbare Mängel im Bodenbereich treten häufig bei älteren Wohnungen auf.

→ Unebenheiten können Stolperfallen und Zeichen für Untergrundprobleme sein
→ Trittschall in Altanlagen oft unzureichend (z. B. dünner Estrich, fehlende Dämmmatten)
→ Teppiche oder PVC-Beläge können darunterliegende Feuchtigkeit verdecken
→ Parkett kann „hohl“ klingen → loser Untergrund
→ Estrich oder andere asbesthaltige Materialien bei älteren Gebäuden

Wenn Unebenheiten oder Nachgiebigkeit zu erkennen ist, dann kann das auch duch Unterkonstruktionsprobleme kommen. Dies bemerke ich oft bei Wohnanlagen aus den 60ér Jahren und älter.

Elektrik – unsichtbar, aber sicherheitsrelevant

Elektroinstallationen in Wohnungen unterliegen alterungsbedingten Risiken.

→ Stoffummantelte Leitungen (bis ca. 1970er) → Brandgefahr
→ Fehlender FI-Schalter = keine moderne Schutztechnik
→ Steckdosen im Putz ohne Leitungsführung → Sicherheitsrisiko
→ Alte Sicherungskästen mit Schraubsicherungen → nicht mehr normgerecht
→ manchmal noch einphasiges Leitungssystem - komplett veraltet!

Heizkörper, Ventile und Thermostate

Oft übersehen: Heizkörperventile und Thermostate sind zentrale Stellschrauben für Energieeffizienz.

→ Alte Heizkörper mit Luftstau → schlechte Wärmeverteilung
→ Tropfende oder undichte Ventile → Wasserverlust, Schimmelgefahr
→ Defekte Thermostate → kein effizientes Heizen
→ Sichtprüfung und Funktionstest empfehlenswert

Tabelle: Typische Mängel und was sie bedeuten

Fazit: Mängel Sondereigentum nicht unterschätzen

Viele Wohnungsmängel sind auf den ersten Blick nicht sichtbar – und genau deshalb besonders gefährlich. Wer beim Kauf nur auf Optik achtet, kann teure Sanierungen übersehen. Eine fachliche Bewertung der Ausstattung, der technischen Anlagen und der baulichen Substanz hilft, spätere Überraschungen zu vermeiden. Besonders bei Altbauten oder renovierten Wohnungen ohne Nachweise zur Modernisierung ist Vorsicht geboten.

FAQ-Bereich -Häufige Fragen zu Mängel in ETW

Welche Mängel sind beim Wohnungskauf besonders häufig?
Typisch sind Risse, Schimmel, veraltete Elektroinstallationen, alte Badezimmer, Trittschallmängel und feuchte Stellen unter Altbelägen.
Wie kann ich als Käufer Mängel erkennen, die nicht direkt sichtbar sind?
Viele Mängel lassen sich durch Feuchtigkeitsmessungen, elektrische Prüfungen oder das Öffnen von Altbelägen aufdecken. Eine Begutachtung durch einen Bausachverständigen ist empfehlenswert.
Darf ich vom Kauf zurücktreten, wenn später Mängel entdeckt werden?
Nur wenn der Verkäufer die Mängel arglistig verschwiegen hat. Ansonsten gilt: Gekauft wie gesehen – Käufer haften oft selbst.
Wie gefährlich ist alte Elektrik in einer Wohnung?
Sehr gefährlich. Alte Leitungen oder fehlende FI-Schalter erhöhen das Risiko für Stromunfälle oder Brände. Eine Elektroprüfung schafft Klarheit.
Sind Risse in der Wand immer ein Grund zur Sorge?
Nein – viele Putzrisse sind unbedenklich. Statikrelevante oder sich vergrößernde Risse sollten jedoch begutachtet werden.
Wie viel kostet die Sanierung einer alten Wohnung im Schnitt?
Je nach Zustand 300–800 €/m² – bei Komplettsanierung auch darüber. Eine professionelle Einschätzung ist im Vorfeld sinnvoll.
Wer haftet für Mängel im Sondereigentum?
In der Regel der Wohnungseigentümer. Ausnahme: Wenn der Mangel auf Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist, muss die WEG tätig werden.

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Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären. * Preise variieren je nach Region, Ausführung und Gebäudezustand. Ohne Gewähr.