Gefahrstoffe & Altlasten beim Wohnungskauf

Unsichtbare Gefahr – Altlasten in Wohnanlagen

Gefahrstoffe in Wohngebäuden sind kein seltenes Problem, insbesondere bei Immobilien, die zwischen 1950 und 1990 errichtet wurden. Viele dieser Stoffe sind heute verboten, aber in älteren Gebäuden weiterhin vorhanden – häufig unbemerkt. Für Wohnungskäufer kann das teuer und gesundheitsgefährdend werden.

Diese Seite hilft Ihnen, typische Schadstoffe zu erkennen, deren Risiken einzuschätzen und notwendige Prüfmaßnahmen vor dem Kauf richtig einzuordnen.

Asbest in Wohngebäuden – versteckte Gefahr

Asbest wurde bis in die 1980er Jahre vielseitig verbaut – wegen seiner Hitzebeständigkeit und Isolationswirkung. Heute ist er als krebserregend eingestuft und verboten.

Typische Fundstellen:
→ Dach- und Fassadenplatten
→ Bodenbeläge (Floor-Flex, schwarze Kleber, Estrich)
→ Rohrummantelungen in Kellern
→ Putz, Spachtelmassen, Estriche

Wichtig: Solange Asbest fest gebunden ist und nicht beschädigt wird, besteht keine akute Gefahr. Bei Sanierungen oder Bohrungen wird er jedoch zum Gesundheitsrisiko.

PCB & PAK – Schadstoffe in Dichtungen und Fugen

In vielen Fugen- und Dichtungsmaterialien aus den 1960–80er Jahren wurden PCB (polychlorierte Biphenyle) und PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) eingesetzt. Beide gelten als toxisch und teilweise krebserregend.

Typische Fundstellen:
→ Fensterfugen, Dehnfugen
→ Balkonabdichtungen
→ Tiefgaragendecken und -fugen

Sanierung: Diese Stoffe sind bei Umbauarbeiten kritisch – sie können ausgasen oder beim Ausbau gefährliche Konzentrationen freisetzen.

Radon – unterschätzte Strahlungsrisiko aus Boden

Radon ist ein natürliches, radioaktives Gas, das aus dem Erdreich aufsteigt. In Kellern und Erdgeschossen kann es sich ansammeln – je nach Region und Bauweise.

Risiken:
→ Radon gilt als zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs nach dem Rauchen
→ Belastung ist regional unterschiedlich (Bodenbeschaffenheit!)
→ Gefahr vor allem bei undichten Kellerböden oder alten Abdichtungen

Empfehlung: Vor dem Kauf – insbesondere bei Erdgeschosswohnungen – sollte eine Radonmessung in Risikogebieten erfolgen (z. B. Bayern, Sachsen, Thüringen). Dies ist jedoch duch Baubiologen zu machen - wird selten durchgeführt da teuer und das Risiko ist meistens nicht so hoch wie bei anderen Gefahrenstoffen.

Altöltanks & Chemikalien in Tiefgaragen und Keller

Früher wurden in größeren Wohnanlagen teilweise Heizöltanks oder Chemikalien in Kellerräumen oder Tiefgaragen gelagert. Auch stillgelegte Tankanlagen bergen Risiken.

Gefahrenquellen:
→ Alte Heizöltanks ohne Dichtprüfung
→ Unzureichend gesicherte Lagerflächen für Altöle oder Lösemittel
→ Ehemalige Gewerbenutzung mit Altlastenverdacht

Tipp: Ein Blick ins Altlastenkataster der Gemeinde oder die Nachfrage bei der Verwaltung kann Klarheit bringen.

Dämmstoffe mit Risiko – insbesondere Alt-Fassaden

Einige Fassadendämmungen, insbesondere aus den 1990er Jahren, enthalten Materialien mit kritischem Brandverhalten oder gesundheitsschädlicher Wirkung.

Beispiele:
→ Styropor-Dämmung mit fehlendem Brandschutz
→ Alte Mineralfasern mit lungengängigen Fasergrößen
→ Unbekannte Dämmmaterialien hinter Fassadenplatten

Problem: Diese sind schwer zu erkennen und bergen Sanierungsaufwand – insbesondere bei anstehender energetischer Sanierung.

Tabelle: Schadstoffe & typische Merkmale

Fazit: Altlasten erkennen und richtig bewerten

Gefahrstoffe und Altlasten in Wohnanlagen sind ein ernstzunehmendes Thema – sowohl für die Gesundheit als auch für den Geldbeutel. Wer eine ältere Wohnung kauft, sollte gezielt auf diese Punkte achten und bei Unsicherheit fachliche Beratung einholen. Ein Sachverständiger kann durch gezielte Prüfung viele Risiken vorab erkennen.

FAQ-Bereich -Häufige Fragen zu Gefahrenstoffen

Wie erkenne ich Asbest in einer Wohnung?
Asbest ist meist nicht sichtbar. Hinweise geben schwarze Bodenbeläge, alte Dachplatten oder Rohrummantelungen. Eine Laboranalyse gibt Sicherheit.
Was kostet eine Asbestsanierung in einer Eigentumswohnung?
Je nach Fundort und Umfang kann die Sanierung zwischen 3.000 und 10.000 € kosten. Fachbetriebe sind gesetzlich vorgeschrieben.
Ist Radon in allen Kellern gefährlich?
Nein. Die Belastung hängt vom Standort ab. In ausgewiesenen Risikogebieten wird eine Messung empfohlen.
Was sind PCB und PAK und wo kommen sie vor?
Beides sind giftige Altstoffe in Dichtmassen oder Fugenmaterialien älterer Wohnanlagen – oft schwer zu erkennen ohne Analyse.
Wie finde ich heraus, ob ein Gebäude im Altlastenkataster steht?
Eine Anfrage bei der Gemeinde oder beim Umweltamt kann Auskunft über bekannte Altlasten auf dem Grundstück geben.
Welche Gefahr geht von alten Öltanks aus?
Leckagen oder undichte Tanks können das Grundwasser verunreinigen – das kann teuer werden. Stillgelegte Tanks sollten fachgerecht entsorgt werden.
Wer haftet bei Schadstoffen im Gemeinschaftseigentum?
Bei Gemeinschaftseigentum haften alle Eigentümer anteilig. Die Kosten werden in der Regel über eine Sonderumlage getragen.

Zurück zur Hauptseite Wohnungskauf Tipps oder unten die nächste Themenseite anklicken...

Weitere Seiten für Probleme bei ETW´s

Eigentumswohnung Gutachter Haus Kaufberatung Immobilien Kauf Immobilien Kaufberater Immobilien Kaufberatung Immobilien Sachverständiger Immobilienberater Immobilienberatung Immobilienkauf Kaufpreisermittlung Kostenschätzung Mängelkosten Tipps Hauskauf Tipps Wohnungskauf Verkehrswertgutachten Wohnung Kaufberatung Wohnungskauf Beratung baufeuchte bauschäden beratung beratungsgebiet check einfamilienhaus feuchte fragen gebäude haus hauskauf immobilie immobilien kauf kaufberatung kaufen kaufpreisverhandlung kaufvertrag kaufvertragsvorbereitung leistungen messgeräte mängel sachverständiger schimmel tipps wertermittlung wertermittlung Haus wohnung wohnungskauf wunschimmobilie wärmebrücken

Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären. * Preise variieren je nach Region, Ausführung und Gebäudezustand. Ohne Gewähr.