Grundrisse & Aufteilungspläne prüfen

Grundriss ist nicht gleich Aufteilungsplan

Das ist ein Thema, welches sehr oft bei Wohnungs Kaufberatungen sehr wichtig ist zu klären.
Beim Wohnungskauf wird oft nur auf die Zimmeraufteilung geachtet – doch ein einfacher Grundriss verrät wenig über die rechtliche Zuordnung. Der amtlich beglaubigte Aufteilungsplan ist dagegen ein rechtlich verbindliches Dokument: Er legt genau fest, welche Flächen zum Sondereigentum, zum Gemeinschaftseigentum oder zu den Sondernutzungsrechten gehören.

Ein Fehler in der Zuordnung kann im Ernstfall teuer werden. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick.

Was ist ein Aufteilungsplan und warum wichtig?

Der Aufteilungsplan ist Teil der Teilungserklärung und muss auch darin beglaubigt sein. Er ist also nicht einfach ein technischer Plan – sondern rechtlich bindend. Wenn sich eine Aufteilung ändert, muss ein Nachtrag einer Teilungserklärung gemacht werden.

Typische Inhalte des Aufteilungsplans:

→ Darstellung der Wohnungsaufteilung in einem Gebäude
→ Klare Abgrenzung von Sondereigentum (z. B. Wohnung, Keller) Diese mit der richtigen Nummer versehen!!!
→ Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums (z. B. Dach, Treppenhaus)
→ Einzeichnung von Sondernutzungsrechten (z. B. Gartenfläche, Stellplätze)
→ Etagenweise Darstellung mit Wohnungsnummern

Ein Spruch in meinen Beratungen zum Wohnungskauf ist oft: Sie kaufen eine Eigentumswohnung nur nach Nummern. Z.B. Ihnen wird ein Kellerraum gezeigt. Aber im Aufteilungsplan steht ein anderer mit der Nummer aus der Teilungserklärung. Usw. Das ist oft eine Sache, die Klärungen bedarf. Ich helfe Ihnen dabei!

Risiken bei Abweichungen zwischen Plan & Realität

Immer wieder erleben Käufer uns ich bei einer Kaufberatung, dass der tatsächliche Zustand von der Aufteilung im Plan abweicht. Beispiele:

→ Ein Garten wird seit Jahren von einer Partei allein genutzt – ist aber laut Plan Gemeinschaftseigentum. Im Expose stand sogar, dass der Garten dabei ist. Stimmt rechtlich aber nicht. ODER, es wurde nur geduldet.
→ Ein Kellerraum wurde unter den Eigentümern „intern“ zugeordnet – rechtlich gehört er aber niemandem exklusiv.
→ Eine Terrasse wurde erweitert – ohne entsprechende Änderung im Aufteilungsplan.

Wichtig: Solche internen Vereinbarungen sind nur dann rechtlich bindend, wenn sie vertraglich im Kaufvertrag aufgenommen wurden oder notariell beurkundet sind. Sonst können spätere Käufer bestehende Regelungen anfechten.

Was tun bei unklarer Nutzung oder veralteten Pläne

Vor dem Kauf sollten folgende Punkte geprüft werden:

→ Stimmt der aktuelle Grundriss mit dem Aufteilungsplan und Realität überein?
→ Gibt es bauliche Veränderungen, die nicht im Plan vermerkt sind?
→ Wurden Sondernutzungsrechte korrekt übernommen?
→ Ist die Teilungserklärung konsistent mit dem Plan?

Tipp: Nur ein vollständiger und aktueller Aufteilungsplan mit Beglaubigungsvermerk bietet rechtliche Sicherheit.

Bei fast jeder dritten Kaufberatung, muss ich als Gutachter dem Verkäufer oder Makler erklären, dass was nicht stimmt oder die richtigen Unterlagen fehlen usw. Wenn Sie mich beauftragen, dann kann ich Ihnen helfen!

Grundriss vs. Aufteilungsplan im Vergleich

So profitieren Sie von einer fachlichen Prüfung

Die Prüfung von Teilungserklärung und Aufteilungsplan gehört zu den wichtigsten Schritten beim Wohnungskauf. Dabei achte ich auf:

→ Widersprüche zwischen Text und Plan
→ Nicht übernommene Sondernutzungsrechte
→ Unklare oder fehlende Zuordnungen
→ Mögliche Konflikte mit anderen Eigentümern

Fazit: Nur wer versteht, was ihm tatsächlich gehört, kann sicher investieren.

FAQ-Bereich Häufige Fragen zur Aufteilung

Was ist der Unterschied zwischen Grundriss und Aufteilungsplan?
Ein Grundriss zeigt lediglich die räumliche Aufteilung, der Aufteilungsplan ist ein rechtlich bindendes Dokument, das Eigentumsverhältnisse und Sondernutzungsrechte regelt.
Woher bekomme ich den Aufteilungsplan einer Wohnung?
Den Aufteilungsplan erhalten Sie beim Grundbuchamt oder von der Hausverwaltung. Er ist Bestandteil der Teilungserklärung.
Warum ist der Aufteilungsplan beim Wohnungskauf wichtig?
Weil er genau definiert, welche Flächen zur Wohnung gehören. Abweichungen können später zu Streit führen – etwa um Gartenanteile oder Keller.
Sind nachträgliche Änderungen am Plan möglich?
Ja, aber nur durch notarielle Vereinbarungen und mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer sowie einer Änderung der Teilungserklärung.
Gilt eine mündliche Vereinbarung über Nutzungsrechte?
Nein. Solche Vereinbarungen sind nur rechtlich bindend, wenn sie im Kaufvertrag übernommen oder notariell beurkundet sind.
Was passiert, wenn eine Fläche im Plan nicht klar zugeordnet ist?
Dann gilt sie im Zweifel als Gemeinschaftseigentum – was die Nutzung erheblich einschränken kann.
Wie erkenne ich, ob ein Stellplatz wirklich zu meiner Wohnung gehört?
Nur wenn der Stellplatz im Aufteilungsplan und der Teilungserklärung als Sondereigentum oder mit Sondernutzungsrecht benannt ist, gehört er rechtlich zu Ihrer Einheit.

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Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären. * Preise variieren je nach Region, Ausführung und Gebäudezustand. Ohne Gewähr.