Baulicher Zustand & versteckte Mängel

Bauliche Mängel: Das Risiko beim Wohnungskauf

Beim Wohnungskauf zählt nicht nur der erste Eindruck. Mängel wie feuchte Wände, Risse im Mauerwerk oder Wärmebrücken zeigen sich oft erst nach dem Einzug – und können kostspielige Sanierungen nach sich ziehen. Wer frühzeitig prüft, spart Geld, Nerven und böse Überraschungen.

Typische verdeckte Baumängel bei Wohnungen

Einige Schäden sind beim Besichtigungstermin nicht auf den ersten Blick erkennbar. Häufig betroffene Bereiche:

→ Feuchtigkeit und Schimmel: Besonders in Bädern, Schlafzimmern und an Außenwänden
→ Risse im Mauerwerk oder Putz: Deuten oft auf Setzungen oder statische Probleme hin
→ Unzureichende Dämmung: Kalte Wände, hohe Heizkosten, Schimmelgefahr
→ Schadhafte Fensteranschlüsse: Zugluft, Kondensat, Energieverlust
→ Versteckte Leitungsprobleme: Alte Wasserrohre, Korrosion, Leckagen
→ Wärmebrücken: Typisch an Laibungen, Balkonen oder Rollladenkästen

Mängel im Sondereigentum od. Gemeinschaftseigentum

In der Wohnung (Sondereigentum):
→ Schimmel hinter Schränken oder Vorhängen
→ Risse in Decken oder Wänden (Setzungen, Feuchte, Spannungen)
→ Unebenheiten im Boden oder Trittschallprobleme
→ Undichte Fenster oder Rollladenkästen
→ Alte Elektroinstallation (z. B. fehlende FI-Schalter)

Im Gemeinschaftseigentum:
→ Durchfeuchtete Kellerwände oder Bodenplatten
→ Undichte Balkone oder Dachterrassen
→ Verrottete Holzbauteile (z. B. Dachüberstände)
→ Fassade mit Algenbewuchs oder Putzabplatzungen
→ Wärmebrücken und mangelhafte Dämmung

Machmal ist es auch fraglich, duch welche Ursache der Mangel entstanden ist und somit, ob es auch von der Gemeinschaft oder vom Wohnungseigentümer zu verantworten ist.

Wann ein Gutachter sinnvoll ist

Ein unabhängiger Sachverständiger erkennt Mängel, die Laien übersehen. Er kann:

→ Mit Feuchtemessgeräten kritische Stellen analysieren
→ Wärmebildkameras zur Erkennung von Dämmproblemen einsetzen
→ Rissbildungen fachlich bewerten und dokumentieren
→ Hinweise auf verdeckte Baumängel geben, auch im Gemeinschaftseigentum
→ Sanierungskosten grob abschätzen

Tipp: Besonders bei älteren Gebäuden oder auffälligem Geruch (z. B. muffig - aber nicht immer!) lohnt sich eine professionelle Prüfung vor dem Kaufvertrag.

Welche Baujahre bergen besondere Risiken?

Einige Baualtersklassen weisen typische Schwächen auf:

→ 1950er–1970er: Schwache Wärmedämmung, Asbest, Einfachverglasung, alte Haustechnik
→ 1980er: Erste Dämmmaßnahmen – häufig mit Wärmebrücken, PVC-Rohre
→ 1990er–2000er: Verbesserte Standards, aber oft mangelnde Luftdichtheit
→ Vor 1945: Mauerwerksprobleme, Holztragwerke, veraltete Elektro- und Wasserinstallationen
Achtung: Oft werden gan alte Mehrfamilienhäuser nachträglich in Eigentumswohnungen aufgeteilt und von dem Bauträger nur optisch modernisiert, im Kosten zu sparen und Gewinn zu erhöhen. Die Probleme muss dann die Eigentümergemeinschaft später selbst finanzieren. Dies erlebte ich schon öfter in Augsburg, wo feuchte Keller (in Augsburg oft ein Problem) einfach überputzt und gestrichen wurden, dann verkauft. Bei Kaufberatungen habe ich Stichprobenweise gemessen und dies festgestellt. Ich kann Ihnen mit meinen Erfahrungen helfen.

Mangelarten, Folgen und Sanierungsaufwand

Fazit: Vor dem Kauf gründlich prüfen lassen

Versteckte Mängel können zur Kostenfalle werden – oft erst Jahre nach dem Kauf. Wer sich frühzeitig mit dem baulichen Zustand auseinandersetzt und ggf. einen unabhängigen Gutachter beauftragt, ist auf der sicheren Seite. Eine Investition von wenigen Hundert Euro kann langfristig zehntausende Euro sparen.
Problem bei Mängel in der Wohnung, welches aber rechtlich Gemeinschaftseigentum ist. Z.B. Fenster. Oft nur mit gemeinschaftlichen Beschluss auszutauschen oder zu reparieren. Das kann dazu führen dass Sie jahrelang mit schlechetn Fenstern leben müssen, da kein Beschluss gefasst wird. Anders ist es, wenn die Regelungen für den Sondereigentümer gelten. Das lese ich meist in der Teilungserklärung nach.

FAQ-Bereich: Häufige Fragen zu Mängel

Wie erkenne ich versteckte Mängel in einer Wohnung vor dem Kauf?
Versteckte Mängel erkennt man oft nur durch gezielte Prüfung: z. B. durch Feuchtemessung, Thermografie oder Begutachtung durch einen Sachverständigen.
Sind kleine Risse in Wänden beim Wohnungskauf ein Problem?
Feine Haarrisse sind oft unbedenklich. Größere, durchgehende oder schräg verlaufende Risse sollten jedoch fachlich untersucht werden.
Welche Mängel treten besonders häufig in Altbauten auf?
Typisch sind schlechte Dämmung, alte Elektro- und Wasserleitungen, Risse im Mauerwerk und Wärmebrücken.
Was kostet eine Begutachtung durch einen Gutachter?
Je nach Umfang liegt die Begutachtungskosten meist zwischen 350 € und 590 €. Dies unschriftlich. Bei größeren Wohnanlagen oder Zusatzprüfungen mehr.
Kann ich eine Wohnung wegen verdeckter Mängel nachträglich reklamieren?
Nur schwer – nach dem Kauf haftet meist der Käufer. Verdeckte Mängel sollten daher unbedingt vorher geprüft werden.
Wie gefährlich ist Schimmel in der Wohnung?
Schimmel kann die Gesundheit beeinträchtigen, vor allem bei Kindern und Allergikern. Er deutet meist auf Feuchteprobleme hin.
Was tun, wenn ich nach dem Kauf Mängel entdecke?
Dokumentieren Sie den Schaden und lassen Sie ihn fachlich bewerten. Eine nachträgliche Minderung ist jedoch selten möglich.

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Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären. * Preise variieren je nach Region, Ausführung und Gebäudezustand. Ohne Gewähr.