Energetische Pflichten ab 2026 prüfen

Energetische Pflichten beim Wohnungskauf ab 2026

-was Käufer ab 2026 wissen müssen:
Der energetische Zustand eines Wohngebäudes wird beim Immobilienkauf zunehmend zur zentralen Frage. Denn mit dem zukünftig novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) und dem neuen Heizungsgesetz greifen ab 2026 strengere Vorgaben für Heizungstausch, Dämmung und Effizienzstandards. Gerade bei älteren Wohnanlagen mit gemeinschaftlich genutzten Heizsystemen kann das zu erheblichen Kosten führen, die oft unterschätzt werden.
Das kann bei einigen Wohnanlagen zu einem erheblichen Problem führen - auch in der Gesellschaft!

Neue gesetzliche Vorgaben: GEG und Heizungsgesetz:

Zwas noch nicht beschlossen aber EU Vorgabe. Ab 2026 müssen Eigentümer bestimmte Anforderungen an energetische Standards erfüllen:

→ Bei Heizungstausch sind nur noch bestimmte Technologien erlaubt (z. B. Wärmepumpen, Biomasseanlagen)
→ Öl- und Gasheizungen dürfen nur noch mit Beimischung von Erneuerbaren eingebaut werden
→ Energieausweise müssen beim Verkauf vorgelegt werden – schlechte Effizienzklassen wirken abschreckend
→ Kommunale Wärmepläne entscheiden, ob bestimmte Heizformen künftig zulässig sind
→ Pflicht zur Beratung durch Energieberater vor Einbau neuer Heizsysteme

Diese Vorgaben gelten nicht nur für Einfamilienhäuser – auch Wohnungseigentümer in Gemeinschaftsanlagen sind betroffen.

Eigentümergemeinschaften: Wer entscheidet, wer zah

Besonders tückisch ist die Rechtslage für Käufer von Eigentumswohnungen:
→ Über Sanierungsmaßnahmen an der gemeinschaftlichen Heizungsanlage entscheidet die Eigentümerversammlung
→ Auch Eigentümer, die erst kürzlich eingezogen sind, müssen bei Beschluss mitzahlen
→ Rücklagen sind oft unzureichend – Sonderumlagen sind die Folge
→ Einzelne Eigentümer können Sanierungen nicht eigenständig verhindern

Wichtig: Selbst wenn die eigene Wohnung modernisiert ist, bleibt das Gemeinschaftseigentum entscheidend für rechtliche und finanzielle Pflichten.

Beispiel aus der Praxis –hohe Sanierungskosten GEG

Eine große Eigentümergemeinschaft in Memmingen musste im Jahr 2024 die alte Ölzentralheizung durch eine Pelletanlage ersetzen.
→ Gesamtkosten: über 360.000 €
→ Davon entfielen auf jede Wohnung rund 18.000 €
→ Zusätzlich mussten Schornsteinzüge saniert und Pufferspeicher eingebaut werden
→ Die Maßnahme war gesetzlich notwendig – Rücklagen reichten nicht aus
Die Eigentümer mussten teils erneut Finanzierungen aufnehmen und einigen Rentnern war die ein großes Problem.

Energetische Bewertung beim Kauf – worauf achten?

Vor dem Wohnungskauf lohnt sich eine energetische Prüfung des gesamten Gebäudes:
→ Welche Effizienzklasse weist der Energieausweis aus?
→ Wie alt ist die Heizungsanlage – zentral oder dezentral?
→ Gibt es Hinweise auf geplante Sanierungen in den Protokollen?
→ Wie hoch ist die Rücklage je Wohnungseinheit?
→ Gibt es kommunale Wärmepläne, die Gasheizungen bald ausschließen?

Diese Fragen sollten vor Kaufabschluss unbedingt geklärt werden – idealerweise durch einen Sachverständigen. Ich helfe Ihnen dabei gerne.

Welche Gebäude sind betroffen?

Mein Tipp als Sachverständiger

Ich versuche vor dem Kauf die energetische Ausgangslage einzuschätzen:
→ Heiztechnik, Effizienzklasse, Sanierungsbedarf
→ Protokolle & Rücklagen der WEG
→ Einschätzung des Sanierungsrisikos

So erkennen Sie rechtzeitig, ob teure Maßnahmen drohen – und können ggf. besser verhandeln.

Fazit: Energetische Pflichten rechtzeitig erkennen

Der Kauf einer Eigentumswohnung birgt ab 2026 neue finanzielle Risiken – vor allem durch die verschärften Vorgaben von GEG und Heizungsgesetz. Prüfen Sie daher nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Ein unabhängiger Sachverständiger hilft, energetische Risiken realistisch einzuschätzen – bevor teure Umlagen beschlossen werden.

FAQ-Bereich (Häufige Fragen)

Welche energetischen Pflichten gelten ab 2026 beim Wohnungskauf?
Ab 2026 greifen durch GEG und Heizungsgesetz neue Anforderungen an Heizsysteme und energetische Standards. Besonders bei gemeinschaftlichen Heizungen können hohe Sanierungskosten entstehen.
Wer trägt die Kosten für energetische Sanierungen in der WEG?
Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Maßnahme, müssen alle Eigentümer anteilig zahlen – unabhängig davon, wie lange sie bereits Eigentümer sind.
Wie kann ich energetische Risiken vor dem Wohnungskauf erkennen?
Prüfen Sie den Energieausweis, die Heizungsanlage, Rücklagen und Protokolle der Eigentümerversammlung – idealerweise mit einem Fachgutachter.
Was passiert, wenn die Heizung nicht mehr den Vorgaben entspricht?
Dann muss sie in der Regel ausgetauscht werden. Der Einbau fossiler Systeme ist ab 2026 nur noch unter bestimmten Bedingungen erlaubt.
Wie teuer kann eine Heizungssanierung für eine Wohnung werden?
Je nach Technik und Umfang der Maßnahme können pro Wohnung schnell 10.000 € bis 25.000 € fällig werden – insbesondere bei zentralen Heizsystemen.
Kann ich mich gegen Sonderumlagen absichern?
Indirekt ja – durch genaue Prüfung vor dem Kauf und Verhandlung über Preisnachlässe oder Sanierungsrückstellungen.
Muss auch bei guter Wohnungslage saniert werden?
Ja. Die energetischen Anforderungen gelten unabhängig von Lage oder Marktwert – ausschlaggebend ist der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums.

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Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären. * Preise variieren je nach Region, Ausführung und Gebäudezustand. Ohne Gewähr.