Alte Wasserleitungen & Abwasserleitungen - Risiken

Warum sind alte Leitungen ein Risiko beim Hauskauf

Viele Käufer achten beim Hauskauf hauptsächlich auf Dach, Fassade oder Fenster. Doch die Hausinstallation – also Wasserleitungen und Abwasserrohre – bleibt oft unbeachtet, obwohl hier erhebliche Folgekosten lauern können. Meistens sind nur kleine Anzeichen für den Beginn eines Wasserschadens erkennbar aber als Sachverständiger und Gutachter versuche ich die Risiken im Haus zu erkennen und Ihnen mitzuteilen.

Ursachen für Leitungsschäden im Einfamilienhaus

• Korrosionsgeschwächt, was zu Rohrbrüchen und Wasserschäden führt.
• Verkalkt oder zugesetzt, was Druckverluste und Hygieneprobleme mit sich bringt.
• Aus heute nicht mehr zulässigen Materialien (z. B. Bleirohre, alte verzinkte Stahlrohre oder Asbestzement in Abwasserleitungen).

Als unabhängiger Sachverständiger für Immobilienbewertungen sehe ich bei Kaufberatungen immer wieder gravierende Mängel an der Installation, die später sehr teuer werden können.

1. Trinkwasserleitungen

Welche Wasserleitungen sind in alten Häusern verbaut?

Je nach Baujahr unterschiedliche Materialien:

Bleirohre als Wasserleitungen wären problematisch!

Bleirohre sind heute aus gesundheitlichen Gründen verboten. Bei verzinkten Stahlrohren drohen Rost, Ablagerungen und irgendwann Rohrbrüche. Kupfer kann bei falscher Wasserqualität Lochfraß entwickeln.

2. Abwasserleitungen

• Gusseisen (bis ca. 1978) ist sehr langlebig, kann aber innen stark korrodieren und dann undicht werden. Tropfwasserschäden teils in Wänden oder Decken verlaufend. Manchmal sieht man kleine Anzeichen dafür. Muss man genau hinschauen! In vielen 70ér Jahren Häusern sind schon beginnende Wasserschäden entstanden.
• Asbestzementrohre (1950 – 1985) sind zwar stabil, dürfen aber beim Umbau nur mit Schutzmaßnahmen entfernt werden (Asbestfasergefahr).
• Steinzeug (häufig außerhalb des Hauses), anfällig gegen Wurzeleinwuchs. Häufig Dach- und Hauptabflussleitungen in der Erde.
• Kunststoffrohre (PVC, PE, PP) ab ca. 1980 meist unproblematisch, solange sie fachgerecht verlegt wurden.

Was kostet es, alte Leitungen zu erneuern?

Hier ein grober Überblick zu Sanierungskosten

Beispiele Leitungssanierungen in Einfamilienhäuser

• EFH von 1958: Alte verzinkte Wasserleitungen, teils schon stark verengt durch Rost. Druck beim Duschen nur noch minimal. Austausch aller Leitungen im Haus inkl. Unterputz ca. 15.000 €.
• MFH Baujahr 1965: Gusseiserne Abwasserleitungen, die innen korrodiert und teilweise schon durchlöchert waren. Nach mehreren Wasserschäden mussten Wände geöffnet, Steigleitungen und Stränge erneuert werden. Gesamtkosten bei ca. 30.000 €
• Haus Baujahr 1935: Noch Bleirohre im Keller. Trinkwasseranalyse zeigte zu hohe Bleiwerte. Komplettaustausch zwingend nötig. Kosten ebenfalls bei 30.000 €

Warum beim Hauskauf unbedingt prüfen lassen?

Ein Rohrbruch oder ein verdeckter Wasserschaden zählt zu den teuersten und ärgerlichsten Schäden am Gebäude. Außerdem können veraltete Leitungen die Trinkwasserqualität beeinträchtigen und gesundheitliche Risiken bergen (z. B. Blei, Legionellen durch Ablagerungen).

Bei einer Kaufberatung prüfe ich für Sie:

Welche Rohrmaterialien sind verbaut?

Gibt es Hinweise auf Korrosion, Druckprobleme oder bereits geflickte Stellen?

Sind die Grundleitungen in Sichtprüfung Ordnung?

Muss mit einem baldigen Komplettaustausch gerechnet werden?

So können Sie den Sanierungsbedarf seriös einschätzen und den Kaufpreis entsprechend verhandeln.

Häufige Fragen von Hauskauf Kunden:

Wie erkenne ich alte Bleirohre im Haus?
➔ Meist grau, weich, leicht mit dem Fingernagel ritzbar. Oft im Keller sichtbar. Bei Unsicherheit hilft eine Wasseranalyse.

Was kostet es, alle Wasserleitungen im Haus zu erneuern?
➔ Bei einem Einfamilienhaus musst du mit ca. 10.000 – 20.000 € rechnen, je nach Größe und Aufwand.

Sollte man bei einem Haus aus den 60ern die Leitungen tauschen?
➔ Häufig ja, da in dieser Zeit verzinkter Stahl verwendet wurde, der heute oft stark verrostet ist.

Wer zahlt den Wasserschaden bei einem Rohrbruch?
➔ Die Wohngebäudeversicherung übernimmt in der Regel den Schaden an Gebäude und Leitungen, aber nicht immer Folgeschäden an Möbeln – dafür ist die Hausratversicherung zuständig. Ich habe aber schon Gebäudeversicherungen kennen gelernt, die den Versicherungsschutz nach einem Schaden ablehnten, bis die Leitungen erneuert wurden.

Wie lange halten Abwasserleitungen im Haus?
➔ Gusseisen oft 50–65 Jahre, danach häufig stark korrodiert. Kunststoffleitungen sind langlebiger.

Fazit: Nicht auf schöne Bäder reinfallen

Viele Häuser haben neue Fliesen im Bad – aber die Rohre dahinter sind noch aus den 50ern. Ein gut gefliestes Bad ist schnell gemacht, der Austausch alter Leitungen jedoch aufwändig und teuer.

✅ Mein Tipp als Sachverständiger:
Lassen Sie die Leitungen und Installationen bei einem Hauskauf immer mit überprüfen. So vermeiden Sie böse Überraschungen und können fundiert entscheiden.

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Hier einige Fragen von potenziellen Hauskäufern

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Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären.