Fassadenmängel beim Hauskauf erkennen

Typische Mängel an der Fassade bzw. Außenwand

Die Fassade ist nicht nur die „Hülle“ des Gebäudes, sondern auch ein wichtiger Schutz gegen Witterung, Feuchtigkeit und Energieverluste. Mängel an der Außenhaut eines Hauses sind oft mehr als nur ein Schönheitsfehler – sie können Hinweise auf gravierende bauliche oder energetische Defizite geben. Besonders beim Hauskauf lohnt sich ein kritischer Blick.

Rissbildungen im Putz

Feine oder tiefergehende Risse im Außenputz sind häufig. Während Haarrisse meist unkritisch sind, können breite oder verzweigte Risse auf Bewegungen im Mauerwerk, mangelhafte Putzgrundvorbereitung oder Setzungsprozesse hindeuten.

Abgeplatzter oder abgelöster Außenputz

Ein häufiges Zeichen für Feuchtigkeit im Mauerwerk. Ursachen sind oft Frost-Tau-Wechsel, fehlerhafte Abdichtung oder schlechte Putzhaftung. Diese Bereiche bieten Angriffsfläche für weitere Schäden.

Algen- oder Moosbewuchs

Grüne oder schwarze Beläge an der Fassade entstehen meist durch ständige Feuchtigkeit, z. B. durch fehlende Dachüberstände, Kältebrücken oder mangelhafte Dämmung. Auch Nord- oder Wetterseiten sind häufig betroffen.

Übrigens: Auch bei Fassaden Vollwärmeschutz titt dieses Problem obt auf und verdoppelt in der Regel den Neuanstrich = höhere Kosten = Wann lohnt sich diese Investition? Vor Ort erkläre ich Ihnen gerne, wie dies Zustande kommt aber meist nie erwähnt wird.
Also auch beim nächsten Thema relevant.

Fehlender oder mangelhafter Wärmeschutz

Ältere Häuser besitzen häufig gar keine Dämmung oder nur einen unzureichenden Wärmeschutz. Die Folge: hohe Heizkosten, Schimmelrisiko innen und ein schlechter energetischer Zustand, der zukünftige Sanierungen notwendig macht. Dies stimmt aber auch das vorher genannte Problem besteht.

Asbestzementplatten als Fassadenverkleidung

Insbesondere bei Häusern der 1960er–1980er Jahre wurden Faserzementplatten mit Asbest verwendet. Eine Sanierung ist aufwendig, teuer und erfordert spezielle Fachfirmen wegen der Gesundheitsgefährdung durch Asbestfasern. Diese dürfen rechtlich nicht überarbeitet werden, formal nicht einmal überstrichen werden aber das muss einem bewusst sein. Als in der Regel müssen die Platten fachmännisch entfernt und entsorgt werden.

Verwitterte oder lose Verfugungen

Bei unverputztem Mauerwerk (z. B. Sichtklinker) können durch Wind und Wetter die Fugen porös werden. Das erleichtert das Eindringen von Feuchtigkeit ins Mauerwerk – oft verbunden mit teuren Folgeproblemen wie Salzausblühungen oder Frostabplatzungen.

Sanierungskosten & Risiken

Praxisbeispiele aus der Kaufberatung

Fall 1: Risse mit Putzabplatzungen an einem Haus von 1978. Ursache war eine fehlende Dehnungsfuge zwischen Anbau und Altbau – Sanierungskosten über 8.000 €.
Fall 2: Fassade mit Algenbewuchs auf der Wetterseite – keine Dämmung vorhanden. Ein WDVS musste nachgerüstet werden (ca. 25.000 € für eine Doppelhaushälfte).
Fall 3: Fassadenplatten mit Asbest an einem Reihenhaus (BJ ca. 1974). Entsorgung durch Fachfirma: ca. 12.000 €, ohne neue Verkleidung.

Wann Sie besonders vorsichtig sein sollten

• Häuser mit Baujahr 1960–1985 → hohes Risiko für Asbest oder fehlende Dämmung
• Fassaden mit „optisch schönem“ frischen Anstrich → oft zur Kaschierung von Rissen genutzt
• Häuser ohne Dachüberstand → häufige Feuchteschäden an der Fassade
• Kein Wärmeschutznachweis oder Energieausweis? → möglicherweise hoher Sanierungsbedarf

Häufige Fragen zu Fassadenmängeln beim Hauskauf

Sind Risse in der Fassade ein Anzeichen für ernsthafte Bauschäden?
Nicht jeder Riss ist automatisch ein schwerwiegendes Problem. Haarrisse im Putz entstehen oft durch Temperaturschwankungen oder Materialspannungen. Kritisch sind hingegen breite, tiefe oder versetzte Risse, die auf statische Probleme oder Setzungen hinweisen können. Ein Bausachverständiger sollte solche Risse genau untersuchen.
Wie gefährlich ist Algen- oder Moosbewuchs an der Fassade?
Algenbewuchs ist optisch unschön, kann aber auch auf dauerhafte Feuchtigkeit und fehlende Wärmedämmung hindeuten. Wenn die Fassade dauerhaft feucht bleibt, erhöht sich das Risiko für Schimmelbildung im Innenbereich. Besonders Nordseiten oder schattige Lagen sind anfällig.

Was kostet eine Fassadensanierung bei Putzschäden?
Die Kosten hängen vom Ausmaß des Schadens ab. Kleinere Ausbesserungen kosten 30–80 €/m², bei großflächigem Putzabtrag und Neuaufbau kann es deutlich teurer werden. Muss gleichzeitig eine Wärmedämmung nachgerüstet werden, liegen die Kosten schnell bei 150–250 €/m².
Wie erkenne ich Asbestplatten an der Hausfassade?
Asbestzementplatten wurden häufig zwischen 1960 und 1985 verbaut. Sie sind oft grau, leicht gewellt oder mit Faserstruktur versehen. Eine sichere Identifikation ist nur durch eine Laboranalyse möglich. Beim Hauskauf sollte bei Verdacht eine Prüfung erfolgen, da Asbest gesundheitsgefährdend ist und die Sanierung aufwendig ist.

Muss eine Fassade bei Eigentümerwechsel zwingend gedämmt werden?
Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) besteht keine allgemeine Pflicht zur Fassadendämmung beim Eigentümerwechsel. Wird jedoch ohnehin saniert, gelten Mindestanforderungen an die Dämmung. Bei nicht gedämmten Altbauten kann die Nachrüstung auch aus wirtschaftlichen Gründen sinnvoll sein (Heizkosten, Wohnklima, Schimmelrisiko). ALLERDINGS KANN ES AB 2026 ZU VERPFLICHTUNGEN NACH DEN EU VORGABEN KOMMEN.
Ist ein frischer Fassadenanstrich vor dem Verkauf ein Warnsignal?
Ein neuer Anstrich kann optisch aufwerten – aber auch vorhandene Risse, Feuchteschäden oder Algenbewuchs kurzfristig kaschieren. Käufer sollten genau hinsehen und im Zweifel nach dem Zustand der Putzschichten und eventuellen Altanstrichen fragen.

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Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären.