Heizung und Energieversorgung beim Hauskauf

Veraltete Heiztechnik –ein häufiger Sanierungsfall

Viele Bestandsimmobilien haben noch alte Heizkessel, die ineffizient arbeiten und hohe Energiekosten verursachen. Besonders kritisch wird es, wenn der Kessel älter als 30 Jahre ist: Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) § 72 müssen bestimmte Konstanttemperaturkessel nach dem Kauf verpflichtend ersetzt werden – mit Übergangsfristen für Selbstnutzer.

GEG § 72: Austauschpflicht für alte Heizkessel

Nach dem GEG (§ 72 Abs. 1) dürfen Öl- und Gasheizungen mit Baujahr vor 1991 oder mit einer Nutzungsdauer von über 30 Jahren nicht mehr betrieben werden – ausgenommen sind Niedertemperatur- oder Brennwertgeräte. Dies gilt auch für Käufer, die ein vermietetes Haus übernehmen UND auch bei familieninterner Übertragung, Erbe, Schenkung etc.

Wichtig: Beim Eigentümerwechsel beginnt die Pflicht innerhalb von 2 Jahren.

Undichte oder korrodierte Heizungsleitungen

Verrostete Rohre oder Leckagen im Heizsystem verursachen nicht nur Wärmeverluste, sondern bergen das Risiko größerer Wasserschäden. Eine Prüfung der Leitungen bei der Kaufberatung gibt wichtige Hinweise auf versteckte Risiken. Natürlich nur welche Leitungen gesehen werden können.
Heizleitungen aus Stahl sind meißtens nicht so extrem einer Korrosion ausgesetzt wie die alten verzinkten Stahl Wasserleitungen.

Einrohrheizung: Ineffizient und problematisch

Alte Einrohrsysteme sind oft nicht hydraulisch abgeglichen und verteilen Wärme ungleichmäßig. Der nachträgliche Abgleich oder sogar ein Umbau auf Zweirohrsystem ist mit teils erheblichen Kosten verbunden, kann aber Komfort und Energieeffizienz deutlich steigern.

Ungedämmte Heizungsrohre = Wärmeverluste

Laut GEG § 71 Abs. 1 müssen Heizungsrohre in unbeheizten Räumen (z. B. Keller, Dachboden) gedämmt sein. Fehlt diese Dämmung, gehen bis zu 10 % der Heizenergie ungenutzt verloren. Die Sanierung ist oft kostengünstig, aber wichtig für die Gesamtbilanz.

Veraltete Heizkörper – Typ 33 oder gleich Fußboden

Heizkörper aus den 70er- und 80er-Jahren sind in der Regel träge und wenig effizient. Moderne Typ-33-Radiatoren oder gar Fußbodenheizung bieten ein besseres Raumklima und können mit geringeren Vorlauftemperaturen betrieben werden – ideal für Wärmepumpen.

Tipp: Heizkörpernischen (in Außenwänden) sollten gedämmt oder geschlossen werden, um Wärmeverluste zu vermeiden.

Hoher Energieverbrauch, unzureichenden Wärmeschutz

Ein altes Heizsystem in Kombination mit schlecht gedämmten Wänden, Fenstern oder Dächern führt zu extrem hohen Heizkosten. Ein Energieberater kann die gesamte energetische Qualität erfassen und Sanierungsmaßnahmen aufzeigen. Auch ich kann Ihnen pragmatische Lösungen nennen.

Gesetzliche Pflichten & Förderrahmen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche energetischen Standards Gebäude erfüllen müssen:

➔ § 71 GEG – Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien (ab 2024 in vielen Kommunen verpflichtend bei Heizungstausch)
➔ § 72 GEG – Austauschpflicht alter Heizkessel
➔ § 73 GEG – Pflicht zum hydraulischen Abgleich bei zentralen Heizsystemen
➔ § 71b GEG – Anforderungen an Wärmepumpen & Hybridlösungen

Wer dagegen verstößt, riskiert Bußgelder – bis zu 50.000 € (§ 108 GEG). Etwas extrem aber leider Gesetz.

EU-Richtlinie zur Gebäudeeffizienz (EPBD)

Noch nicht umgesetzt in 2025 aber:
Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, 2024) verpflichtet Mitgliedstaaten dazu, Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz (z. B. Klasse G oder H) bis 2030/2033 zu sanieren.

➔ Noch nicht in deutsches Recht überführt
➔ Bei Umsetzung wären Millionen Gebäude betroffen
➔ Risiko: Sanierungspflicht trotz bestehender Nutzung

Sanierungspflicht voraussichtlich ab 2030 für Klasse G (bis mind. Klasse E)

DAS KANN ZU GROßEN PROBLEMEN FÜR IMMOBILIENEIGENTÜMMER FÜHREN, da der bisherige Bestandschutz von biher genehmigten Häusern wegfällt und wahrscheinlich auch ältere Eigentümer in Rente, zu finanziellen problemen führen wird. Ich hoffe, dass die deutsche Regierung hier genügend Ausnahmen beschließt.

In meinen Beratungen versuche ich Ihnen Lösungen zu erklären, die derartige Probleme möglichst nicht entstehen lässt.

Pragmatische Lösung statt teurer Komplettsanierung

Als unabhängiger Gutachter zeige ich Ihnen pragmatische Sanierungsansätze, wenn eine Komplettlösung finanziell nicht darstellbar ist. Beispiele:

➔ alte Heizkörper austauschen mit effizienter Thermostatregelung oder idealerweise sogar ohne Thermostat im EFH - da gibt es Möglichkeiten!
➔ Dämmmaßnahmen zuerst im Keller und Dachbereich
➔ Zeitlich gestaffelte Maßnahmenplanung - finanzielle einplanen!

Beispiele aus der Praxis

�� Altbau von 1965: Ölheizung von 1992 → Austauschpflicht + hohes Leckagerisiko → Empfehlung: Wärmepumpe mit oder ohne Pufferspeicher
�� EFH von 1980: Einrohrheizung ohne Abgleich → ungleichmäßige Wärmeverteilung → Empfehlung: Abgleich + Dämmung + Smart-Thermostate
�� Haus von 1978: ungedämmte Leitungen, Heiznischen → Empfehlung: Isolierung + Typ 33 + Verschließen der Nischen

Häufige Fragen zum Thema Heizung beim Hauskauf

Welche Heizungen müssen laut GEG verpflichtend ausgetauscht werden?
Antwort:
Heizkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, müssen laut § 72 GEG ausgetauscht werden – es sei denn, es handelt sich um Brennwert- oder Niedertemperaturgeräte. Die Austauschpflicht gilt auch für Käufer, und zwar spätestens 2 Jahre nach Eigentumsübernahme.

Was bedeutet die Austauschpflicht konkret für mich als Käufer?
Antwort:
Wenn Sie ein Haus mit einem alten Heizkessel kaufen, haben Sie in der Regel zwei Jahre Zeit, um den Kessel zu erneuern. Die Ausnahme besteht nur, wenn der Kessel von der Pflicht ausgenommen ist (z. B. Brennwerttechnik).

Was kostet der Austausch eines alten Heizkessels ungefähr?
Antwort:
Ein einfacher Gas-Brennwertkessel kann ab ca. 7.000 € inklusive Einbau kosten. Wärmepumpen oder hybride Heizsysteme liegen häufig zwischen 15.000–30.000 €, je nach Aufwand und Gebäudedämmung.

Was ist eine Einrohrheizung und welche Nachteile hat sie?
Antwort:
Bei einer Einrohrheizung wird das Heizwasser von einem Heizkörper zum nächsten geleitet – das führt oft zu ungleichmäßiger Wärmeverteilung und hohen Energieverlusten. Ohne hydraulischen Abgleich ist das System ineffizient und teuer im Betrieb.

Muss ich meine Heizungsrohre dämmen lassen?
Antwort:
Ja, das schreibt das GEG in § 71 Abs. 1 vor – insbesondere dann, wenn die Rohre durch unbeheizte Räume wie den Keller verlaufen. Ungedämmte Rohre verursachen Wärmeverluste von bis zu 10 %.

Welche Maßnahmen bringen bei begrenztem Budget den größten Effekt?
Antwort:
Bereits mit kleinen Maßnahmen lassen sich große Effekte erzielen:
Einbau programmierbarer Thermostatventile

➔ Rohrdämmung (ab ca. 300–500 €)
➔ Verschließen von Heizkörpernischen
➔ Hydraulischer Abgleich (oft förderfähig!)

Was sagt die EU-Gebäuderichtlinie zur Heiztechnik?
Antwort:
Die neue EU-Richtlinie (EPBD) sieht vor, dass schlecht gedämmte Gebäude bis spätestens 2030 (bei Klasse G) bzw. 2033 (bei Klasse F) energetisch saniert werden müssen. Das betrifft auch Heiztechnik – z. B. ineffiziente Heizkessel oder nicht gedämmte Rohrsysteme. In Deutschland ist die Richtlinie noch nicht rechtskräftig umgesetzt, es besteht jedoch ein zukünftiges Sanierungsrisiko.

Was ist ein hydraulischer Abgleich und warum ist er sinnvoll?
Antwort:
Beim hydraulischen Abgleich wird das Heizsystem so eingestellt, dass alle Heizkörper gleichmäßig mit Wasser versorgt werden. Das senkt den Energieverbrauch um bis zu 15 % und verbessert den Wohnkomfort. Laut § 73 GEG kann er verpflichtend sein, z. B. bei einem Heizungstausch.

An folgendes denken:

➔ Heizung beim Hauskauf prüfen
➔ Heizkessel Austauschpflicht GEG
➔ alte Heizung Pflichten Käufer
➔ Einrohrheizung Nachteile
➔ ungedämmte Heizungsrohre
➔ GEG §72 Heizkessel
➔ Fußbodenheizung alt sanieren
➔ Heizung modernisieren Kosten
➔ Heizkörpernischen dämmen
➔ Heizungsrohre dämmen Vorschrift
➔ hydraulischer Abgleich Pflicht
➔ EU Gebäuderichtlinie Heizung
➔ Sanierungspflicht Heizung 2030
➔ Heizungsvergleich Altbau
➔ Typ 33 Heizkörper Vorteile
➔ Wärmepumpe statt Gasheizung

Zurück zur Hauptseite Hauskauf Tipps oder unten die nächste Themenseite anklicken...

Eigentumswohnung Gutachter Haus Kaufberatung Immobilien Kauf Immobilien Kaufberater Immobilien Kaufberatung Immobilien Sachverständiger Immobilienberater Immobilienberatung Immobilienkauf Kaufpreisermittlung Kostenschätzung Mängelkosten Tipps Hauskauf Tipps Wohnungskauf Verkehrswertgutachten Wohnung Kaufberatung baufeuchte bauschäden beim hauskauf beratung beratungsgebiet check einfamilienhaus feuchte fragen gebäude haus hauskauf hauskauf tipps immobilie immobilien kauf kaufberatung kaufen kaufpreisverhandlung kaufvertrag kaufvertragsvorbereitung leistungen messgeräte mängel sachverständiger schimmel tipps wertermittlung wertermittlung Haus wohnung wohnungskauf wärmebrücken

Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären.