Risse an Wänden–Gefährlich oder harmlos? Ursachen?

Warum Wandrisse ein Warnsignal sein können

Risse im Mauerwerk oder Putz sind häufige Erscheinungen bei älteren, aber auch bei neueren Gebäuden. Einige sind eher problemlos, doch nicht jeder Riss ist harmlos. Als Sachverständiger sehe ich in der Kaufberatung regelmäßig, dass Rissbildungen verharmlost oder falsch eingeschätzt werden. Dabei können sie Hinweise auf schwerwiegende Baumängel, Setzungsprobleme oder fehlerhafte Bauausführung sein – mit teuren Folgen.
Meist besteht Handlungsbedarf nach dem Immobilienkauf. Ob nur optisch oder eben auch tiefgründig.

Typische Ursachen für Rissbildungen an Wänden

1. Setzungsrisse durch Fundamentabsenkung

Setzt sich das Fundament eines Gebäudes unterschiedlich stark, entstehen meist schräge oder treppenförmige Risse an tragenden Wänden.

2. Spannungsrisse durch Temperatur- und Feuchtigke

Diese treten häufig bei Putzoberflächen oder in Gipskartonplatten auf – meist oberflächlich, aber bei größeren Rissweiten dennoch sanierungsbedürftig.

3. Materialbedingte Risse

Z. B. durch unzureichende Bewehrung bei Beton oder durch das Schrumpfen von Baustoffen bei Neubauten (z. B. Trocknungsrisse).

4. Risse durch fehlerhafte Bauanschlüsse

An Übergängen (z. B. Wand-Decke, Fensterlaibungen) entstehen häufig Risse durch mangelhafte Anschlussausbildung oder unterschiedliche Materialien.

5. Statikprobleme und Konstruktionsfehler

Tragende Elemente, die überlastet sind oder falsch ausgeführt wurden, führen oft zu vertikalen oder horizontalen Rissmustern – meist ein gravierendes Warnsignal.

Wann sind Wandrisse gefährlich?

Wie ein Sachverständiger Rissursachen erkennt

Eine fundierte Beurteilung ist nur durch eine Vor-Ort-Besichtigung und fachliche Analyse möglich. Dabei werden Rissverlauf, Rissbreite, Lage im Gebäude, Baujahr, Tragwerksstruktur und weitere Hinweise (z. B. Feuchtigkeit, Verformungen) einbezogen. Wichtig ist auch die Unterscheidung zwischen alten, stabilen Rissen und aktiven, sich ausweitenden Schäden.
In einer Kaufberatung kann ich als Gutachter natürlich nur Sichtprüfungen machen und somit meine Einschätzung weiter geben.

Risiken für Käufer: Folgeschäden, Wertverlust

Kostenintensive Sanierung:
Tragende Rissursachen erfordern statische Maßnahmen (z. B. Fundamentverstärkung, Mauerwerksverpressung).

Schimmelgefahr:
Eindringende Feuchtigkeit durch Risse kann zu erheblichen Gesundheits- und Bauschäden führen.

Wertminderung:
Risse können die Verkehrsfähigkeit und den Verkaufswert einer Immobilie senken – besonders bei unklarer Ursache.

Versicherungsprobleme:
Einige Gebäudeversicherungen schließen spätere Schäden bei bekannten, aber nicht sanierten Rissen aus.

Beispiele aus der Praxis

Beispiel 1:
Ein 50er-Jahre-Haus mit horizontalem Riss entlang der Kellerwand – Ursache war ein drückender Hang mit fehlender Rückverankerung.
Beispiel 2: Neubau-Reihenhaus mit mehreren feinen, sich ausbreitenden Rissen – Ursache war eine fehlerhafte Bodenplatte ohne ausreichende Lastverteilung.
Beispiel 3:
Sichtbare Setzungsrisse an einer Außenwand – Käufer konnte durch rechtzeitige Gutachtereinschätzung eine Kaufpreisreduzierung von 35.000 € verhandeln.

Sanierungskosten: Was kommt auf Käufer zu?

Fazit: Risse bewerten lassen – vor Kauf

Nicht jeder Riss bedeutet Alarmstufe Rot. Aber jeder relevante Riss sollte vor dem Kauf eines Hauses durch einen Sachverständigen geprüft werden. Ich helfe Ihnen, die Risiken korrekt einzuschätzen, mögliche Sanierungskosten zu kalkulieren und beim Kauf klug zu verhandeln. Bei problematischen Rissen, würde ich Ihnen einen Baugutachter empfehlen, um eine tiefer gehende Untersuchung zu machen. Allerdings stimmen dem die Eigentümer i.d.R. nicht zu.

Häufige Fragen zu Rissbildungen an Wänden

Welche Risse an der Wand sind gefährlich?
Risse gelten dann als potenziell gefährlich, wenn sie breiter als 2 mm sind, schräg oder horizontal verlaufen oder zusammen mit Feuchtigkeit auftreten. Solche Merkmale deuten auf Setzungen, statische Probleme oder Eindringung von Wasser hin. In diesen Fällen ist eine fachliche Beurteilung durch einen Bausachverständigen dringend zu empfehlen.

Sind feine Haarrisse im Putz normal?
Ja, feine Putzrisse (unter 0,5 mm Breite) kommen häufig vor – insbesondere bei Neubauten durch Trocknung und Spannungen im Material. Solche Risse sind meist optischer Natur und nicht gefährlich, solange sie sich nicht vergrößern oder an sensiblen Stellen (z. B. über Fenstern oder an tragenden Bauteilen) auftreten.

Wie erkenne ich, ob ein Riss ein statisches Problem darstellt?
Ein statisch bedenklicher Riss ist oft:

➔ breit (größer 2 mm)
➔ längs- oder quer verlaufend an tragenden Bauteilen
➔ treppenförmig im Mauerwerk
➔ mit Verformungen oder Verlagerungen in der Umgebung (z. B. schiefe Türrahmen)

In solchen Fällen sollte unbedingt ein Statiker oder Bausachverständiger hinzugezogen werden, um die Tragwerksstabilität zu bewerten.

Was kosten die Reparatur und Sanierung von Wandrissen?
Die Kosten hängen stark von der Ursache und Tiefe des Problems ab. Harmlosere Risse können bereits mit 300 – 500 € für Putzarbeiten beseitigt werden. Bei tragenden Rissen oder Setzungen können Maßnahmen wie Verpressungen oder Fundamentverstärkungen nötig werden – mit Kosten von mehreren tausend bis zehntausend Euro.

Sollte ich ein Haus mit Rissbildungen kaufen?
Nicht grundsätzlich ausschließen – aber unbedingt vor dem Kauf bewerten lassen. Ein erfahrener Gutachter kann einschätzen, ob es sich um altersübliche Risse oder um gravierende Mängel handelt. Diese Information hilft bei der Kaufpreisverhandlung und verhindert böse Überraschungen nach dem Kauf.

Können Risse zu Schimmel führen?
Ja. Risse in Außenwänden oder in der Nähe von Fenstern und Kellerbereichen können Feuchtigkeit ins Mauerwerk leiten. Wird das nicht erkannt, kann dies zu Schimmelbildung, Salzausblühungen und langfristig zu Materialschäden führen.

Wer haftet bei Rissen in der Wand – Verkäufer oder Käufer?
Wenn der Riss beim Kauf bereits bestand, aber nicht offenbart wurde, kann dies unter Umständen einen Sachmangel darstellen (§ 434 BGB). Voraussetzung ist, dass der Verkäufer davon wusste oder ihn arglistig verschwiegen hat. Eine Kaufberatung mit Fotodokumentation schützt Käufer vor solchen Risiken.

Ihre unverbindliche Anfrage an mich:

Oder Sie rufen mich an Tel. 0151-10088275

Herr

Frau

Ihr Name:

Telefon:

E-Mail:

Ort/Stadt der Immobilie:

Nachricht an mich:

Expose/Objektdaten:

Wenn Expose vorhanden, dann am besten hier anhängen als Info für mich beim späteren Telefonat. Siehe unter Datenschutz - Ihre Daten verwende ich nur für die Beratung, keine Weitergabe etc.

Achtung:

Bei großen Dateien kann es einige Zeit dauern, bis das hochladen fertig ist. Wenn alles funktioniert hat erscheint eine Bestätigungsseite. Bitte erst danach den Browser schließen. Danke!

Alternativ per direkte Email an mich:

schroeck@immobiliencheck-Kaufberatung.de

Sicherheitscode:

Sicherheitscode wiederholen: *

Zurück zur Hauptseite Hauskauf Tipps oder unten die nächste Themenseite anklicken...

Eigentumswohnung Gutachter Haus Kaufberatung Immobilien Kauf Immobilien Kaufberater Immobilien Kaufberatung Immobilien Sachverständiger Immobilienberater Immobilienberatung Immobilienkauf Kaufpreisermittlung Kostenschätzung Mängelkosten Tipps Hauskauf Tipps Wohnungskauf Verkehrswertgutachten Wohnung Kaufberatung baufeuchte bauschäden beim hauskauf beratung beratungsgebiet check einfamilienhaus feuchte fragen gebäude haus hauskauf hauskauf tipps immobilie immobilien kauf kaufberatung kaufen kaufpreisverhandlung kaufvertrag kaufvertragsvorbereitung leistungen messgeräte mängel sachverständiger schimmel tipps wertermittlung wertermittlung Haus wohnung wohnungskauf wärmebrücken

Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären.