Bausubstanz & Konstruktion – Risiken für Hauskäufe

Stabile Konstruktion = wertbeständige Immobilie

Die Tragstruktur und Substanz eines Gebäudes sind das Fundament jedes sicheren und langlebigen Hauses. Werden hier Mängel übersehen, kann das langfristig gravierende Folgen haben: von hohen Sanierungskosten bis hin zu Gefährdung der Standsicherheit. Deshalb gilt: Bausubstanz prüfen lassen, bevor gekauft wird.

Typische Schäden an der Bausubstanz –ein Überblick

1. Risse im Mauerwerk oder Putz

Feine oder breite Risse in tragenden Wänden oder im Putz können auf Setzungen, Materialspannungen oder Wasserschäden hinweisen. Gefährlich sind besonders:

➔ Risse über mehreren Etagen im Mauerwerk

➔ waagerechte und diagonale Rissverläufe

➔ Risse an Übergängen (z. B. Fensterlaibungen)

➔ feine Putzrisse beim Hauskauf werden oft übersehenWandrisse sollten möglichst richtig eingeschätzt werden

➔ Mein Spruch vor Ort: Jeder große Riss hat mal klein begonnen!

2. Setzungsrisse im Fundamentbereich

Wenn sich das Fundament ungleichmäßig absenkt (z. B. durch feuchte Böden oder mangelhafte Gründung), entstehen sogenannte Setzungsrisse. Diese ziehen sich häufig vom Sockelbereich schräg nach oben. Sie sind strukturell kritisch und können sogar die Statik beeinträchtigen.

Tipp: Besonders gefährdet sind Altbauten mit unzureichender Bodenuntersuchung oder sich verändernder Wasserschichte. Auch unterspühluungen des Fundaments sind möglich, wie ich auch schon in eigenen Sanierungen feststellen musste.

3. Durchfeuchtung von Kellerwänden

Feuchte Kellerwände entstehen durch:

➔ defekte oder fehlende Außenabdichtung

➔ kapillar aufsteigende Feuchtigkeit

➔ drückendes Grundwasser bei Hanglagen oder alten Häusern

Sehen Sie bitte nach ob feuchter Keller oder Kellerwand nass ist. Dann wäre eine Abdichtung zu prüfen und auch der wahrscheinliche Aufwand abzuschätzen.

Die Folgen: Salzausblühungen, Putzabplatzungen, langfristig sogar Schimmelbildung oder Hausschwammgefahr.

4. Abplatzende Fassadenteile & Hohlstellen

Wenn Putz oder Beton von der Fassade abplatzen, kann das auf Durchfeuchtung, Frost-Tau-Schäden oder Korrosion in der Bewehrung hinweisen. Klopfproben können erste Hinweise auf Hohlstellen liefern.

5. Schadhafte Dehnfugen

Dehnfugen zwischen Bauteilen sind wichtig, um Spannungen aufzunehmen. Verhärtete, brüchige oder undichte Fugen führen zu Rissbildungen und Wassereintritten – insbesondere bei Fassadenanschlüssen oder Übergängen zwischen Baukörpern.

6. Mangelhafte Fundamentabdichtung

Besonders bei älteren Gebäuden fehlt häufig eine fachgerechte Abdichtung nach DIN 18533. Das führt zu Feuchteeintrag von unten – mit teuren Sanierungsfolgen für Bodenplatte und Wände.

Beispiel: Häuser bis etwa Baujahr 1970 hatten häufig nur Teerpappe oder gar keine nennenswerte Abdichtung.

7. Schwammbefall & Holzzerstörer im Dachstuhl

Holzbalkenlagen oder Dachstühle können durch holzzerstörende Pilze wie Echter Hausschwamm oder Insekten wie Hausbockkäfer geschädigt sein. Hinweise:

➔ muffiger Geruch

➔ weißliches Pilzmyzel

➔ abblätterndes oder bröseliges Holz

➔ Hausschwamm Dachstuhl, Holzschäden Altbau, Hausbock erkennen

8. Korrosion an Stahlträgern oder Bewehrung

In Betonbauteilen (Stürze, Decken) kann Feuchtigkeit zur Korrosion der Bewehrung führen. Sichtbare Rostspuren oder absandende Betonteile sind Warnzeichen. Auch frei liegende Stahlträger in Kellern oder Gewerbeobjekten sind zu prüfen.

Bewertung der Mängel: Wie gravierend ist das?

Nicht jeder Riss oder jede feuchte Stelle ist ein Ausschlusskriterium. Entscheidend ist:

➔ die Ursache des Schadens

➔ die Tiefe des Eingriffs bei der Sanierung

➔ die Kosten- & Risikoeinschätzung durch einen Sachverständigen

Häufige Fragen: Bausubstanz & Konstruktionsmängel

Wie gefährlich sind Risse im Mauerwerk wirklich?
➔ Das hängt von Lage, Verlauf und Breite ab. Feine Putzrisse sind meist unkritisch, Risse in tragenden Bereichen können auf statische Probleme hinweisen.

Wie erkenne ich Hausschwamm oder andere Holzschäden im Dachstuhl?
➔ Typisch ist ein muffiger Geruch, weißliches Pilzmyzel und bröseliges Holz. Eine genaue Diagnose sollte ein Holzschutzgutachter stellen. Oder ich, zumindest als feststellung, dass dieses wirklich geneuer untersucht werden sollte, falls die Risiken zu hoch eingeschätzt werden. Manchmal ist es auch leichter zu beheben.

Was kostet eine Sanierung bei durchfeuchtetem Keller?
➔ Je nach Ursache (Außenabdichtung, Drainage, Horizontalsperre) kann die Sanierung von 5.000 € bis über 30.000 € kosten.

Wie wird die Fundamentabdichtung geprüft?
➔ Per Sichtprüfung, Feuchtemessung, nach Kauf per ggf. Bohrkern oder Freilegung. Ältere Häuser haben oft gar keine wirksame Abdichtung.

Welche Rissbreiten gelten als unbedenklich?
➔ Risse unter 0,2 mm sind meist nur Putzrisse und optischer Natur. Ab etwa 0,5 mm oder bei durchgehenden Rissen im Mauerwerk kann ein statisches Problem vorliegen. Eine messtechnische Überwachung (z. B. mit Rissmonitor) kann sinnvoll sein.

Was ist der Unterschied zwischen Hausschwamm und normalem Schimmel?
➔ Der Echte Hausschwamm ist ein holzzerstörender Pilz, der sich tief im Bauholz ausbreitet und auch Mauerwerk durchdringen kann. Schimmel hingegen wächst meist oberflächlich auf feuchten Flächen. Hausschwamm ist deutlich gefährlicher und sanierungspflichtig.

Muss bei sichtbarer Bewehrung oder Korrosion sofort saniert werden?
➔ Sichtbare Rostspuren an Betonbauteilen deuten darauf hin, dass die Bewehrung nicht mehr ausreichend geschützt ist. Langfristig kann das zu statischer Schwächung führen – eine fachliche Beurteilung durch einen Tragwerksplaner ist dann erforderlich.

Wie erkenne ich schadhafte Dehnfugen?
➔ Typisch sind rissige oder bröselige Dichtstoffe, Wasserflecken in den Anschlussbereichen oder sogar feine Rissbildung angrenzend an die Fuge. Spätestens bei Wassereintritt sollte die Fuge vollständig erneuert werden.

Lohnt sich eine Sanierung bei alter Fundamentabdichtung?
➔ Wenn regelmäßig Feuchtigkeit eindringt, ja – denn Folgeschäden wie Schimmel, Putzabplatzungen oder Schäden am Estrich können teuer werden. Moderne Abdichtsysteme nach DIN 18533 sind langlebig und bieten nachhaltigen Schutz.

Zurück zur Hauptseite Hauskauf Tipps oder unten die nächste Themenseite anklicken...

Eigentumswohnung Gutachter Haus Kaufberatung Immobilien Kauf Immobilien Kaufberater Immobilien Kaufberatung Immobilien Sachverständiger Immobilienberater Immobilienberatung Immobilienkauf Kaufpreisermittlung Kostenschätzung Mängelkosten Tipps Hauskauf Tipps Wohnungskauf Verkehrswertgutachten Wohnung Kaufberatung baufeuchte bauschäden beim hauskauf beratung beratungsgebiet check einfamilienhaus feuchte fragen gebäude haus hauskauf hauskauf tipps immobilie immobilien kauf kaufberatung kaufen kaufpreisverhandlung kaufvertrag kaufvertragsvorbereitung leistungen messgeräte mängel sachverständiger schimmel tipps wertermittlung wertermittlung Haus wohnung wohnungskauf wärmebrücken

Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären.