Elektrik, Haustechnik - Hauskauf –Risiken & Kosten

Veraltete Haustechnik - Risiken mit großen Folgen

Während beim Hauskauf oft auf sichtbare Mängel wie Feuchtigkeit oder Fenster geachtet wird, bleiben elektrische Installationen und die allgemeine Haustechnik häufig unbeachtet – mit teils erheblichen Sicherheits- und Kostenrisiken. Besonders in Häusern vor 1975 ist oft noch die originale oder nur teilmodernisierte Elektrik im Einsatz – weit entfernt von heutigen Standards.

Was kann bei einer Kaufberatung gecheckt werden?

Bei einer Kaufberatung vor Ort kann die Elektrik sichtgeprüft und grob eingeschätzt werden. Bestehende Risiken lassen sich anhand von:

➔ freiliegenden Leitungen,
➔ alten Sicherungskästen,
➔ Stoffleitungen,
➔ fehlendem FI-Schutz
zwar vermutlich erkennen, doch ohne Öffnung von Dosen oder Leitungen bleibt vieles versteckt. Eine vollständige Elektroprüfung ist im Rahmen der Kaufberatung nicht möglich. Das darf nur ein Elektriker. Ich gebe jedoch erfahrungsgemäße Infos zu dem vorgefundenen Zustand und was ich empfehlen würde.

Typische Mängel und Gefahren bei alter Haustechnik

Alte Elektroinstallationen mit Stoffummantelung

In vielen Häusern – besonders vor 1960 – wurden elektrische Leitungen mit Stoff- oder Gummiummantelung verlegt. Diese Materialien altern, verspröden und können bei mechanischer Belastung oder Überhitzung Brandgefahr verursachen. Eine Erneuerung ist meist unumgänglich.

Fehlende Fehlerstromschutzschalter (FI/RCD)

Ein moderner Fehlerstromschutzschalter schützt im Ernstfall vor tödlichem Stromschlag. Fehlt dieser, entspricht die Anlage nicht mehr den heutigen Sicherheitsstandards. Besonders in Feuchträumen (Bad, Keller, Außenbereiche) ist ein FI-Schalter inzwischen vorgeschrieben.

Zu wenige Steckdosen – Indiz für veraltete Technik

Früher waren ein oder zwei Steckdosen pro Raum üblich. Heute reichen diese Kapazitäten kaum für moderne Haushalte. Eine niedrige Steckdosenanzahl deutet auf ein veraltetes Leitungskonzept hin – oft ohne Reserveleitungen oder zusätzliche Stromkreise.

Achtung: Ich habe es auch schon öfter erlebt, dass neue Steckdosen auf alte zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter verbaut wurden. Siethtbzwar modern aus aber ist komplett veraltet und in Bezug auf Sicherheit ein Problem. Dies zu lösen, würde eine komplette Erneuerung Elektroinstallation bedeten. Dies ab 20.000,-€ = Innen dann wie Rohbau = Weitere Kosten innen Verputzen etc.

Alte oder unterdimensionierte Sicherungskästen

Sicherungskästen aus den 60er- bis mitte 70er-Jahren enthalten oft Schraubsicherungen und keine Reserven für zusätzliche Stromkreise. Die Leistungsfähigkeit ist für heutige Verbraucher oft nicht ausreichend – besonders bei Wärmepumpen, Induktionskochfeldern oder E-Ladestationen. Nach VDE wäre bei einer Veränderung die Pflicht, dies alles in einen neuen Standard umzubauen.

Alte Leuchtenanschlüsse – potenziell unsicher

In vielen Bestandsimmobilien wurden Lampenleitungen oft nur provisorisch verlängert oder mit Lüsterklemmen verbunden. Es fehlen Klemmdosen, Schutzleiter oder moderne Klemmtechnik. Bei metallischen Leuchtengehäusen kann dies lebensgefährlich werden.

Kein Potentialausgleich bzw. Erdung vorhanden

Der Potentialausgleich und Erdung verbindet leitfähige Teile (z. B. Wasser-, Heizungsrohre) mit dem Schutzsystem der Elektroanlage. Fehlt dieser, besteht bei Defekten oder Überspannungen ein erhöhtes Risiko für Stromschläge – besonders in Feuchträumen oder bei Altanlagen. Daduch ist auch kein Schutz gegeben. Es gab auch schon Fälle, die moderne Leitungen hatten aber der Schutzleiter schon am Hauptverteiler nicht mehr angeschlossen war. Dadurch hatten die Steckdoden zwar den Schutzleiter aber eben nicht an die Erdung, bzw. FI angeschlossen. En Elektrocheck empfehle ich grundsätzlich, von einem Elektriker durchführen zu lassen. Meist nicht vor dem Kauf aber ich empfehle eine Rücklagensumme um dann später den Check und Überarbeitungen duchzuführen.

Praxisbeispiele aus der Kaufberatung

Beispiel 1: In einem Haus von 1958 waren noch Stoffleitungen aktiv. Beim Einschalten mehrerer Verbraucher wurde die Leitung heiß. Die komplette Erneuerung kostete rund 18.000 €.

Beispiel 2: Ein Haus mit schön renovierter Küche, aber ohne FI-Schalter – bei der Prüfung durch einen Elektriker fiel auf: Steckdosen und Herdanschluss waren an einem Stromkreis angeschlossen.

Beispiel 3: In einem Nebengebäude war eine Leuchte falsch angeschlossen – Metallgehäuse stand unter Spannung. Glücklicherweise entdeckt, bevor etwas passierte.

Sanierungskosten – was kann auf Sie zukommen?

Häufige Fragen (FAQ) zur Elektrik beim Hauskauf

Frage 1: Wie erkenne ich als Laie, ob die Elektrik alt ist?
Antwort: Hinweise sind Stoffummantelung, Schraubsicherungen, fehlende FI-Schalter, offene Klemmstellen oder wenige Steckdosen. Eine Sichtprüfung vor Ort kann viele Anzeichen liefern.

Frage 2: Kann ich eine veraltete Elektrik weiternutzen?
Antwort: Theoretisch ja – praktisch ist es nicht empfehlenswert. Die Sicherheit entspricht nicht heutigen Standards, und bei einem späteren Umbau müssen oft alle Altleitungen erneuert werden.

Frage 3: Was ist ein FI-Schalter und warum ist er so wichtig?
Antwort: Ein Fehlerstromschutzschalter trennt den Stromkreis sofort, wenn Strom „abfließt“ – z. B. bei einem Stromschlag. Er schützt Leben. In Neubauten Pflicht, in Altbauten dringend empfohlen. Mit Kleinkindern unbedingt absichern!

Frage 4: Kann ich vor dem Kauf eine Elektroprüfung machen lassen?
Antwort: Eine vollständige Prüfung ist aufwendig und erfordert Zugang zu allen Dosen und Leitungen. In der Kaufberatung ist eine grobe Einschätzung durch Sichtprüfung möglich, eine Detailprüfung wäre Aufgabe eines Elektrikers.

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Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären.