Fenster und Türen – Schwachstellen im Altbau

Fenster & Türen beim Hauskauf – Mängel, Sanierung

Veraltete Fenster und Türen sind nicht nur ein optisches Problem – sie können gravierende Auswirkungen auf die Energieeffizienz, das Raumklima und den Wohnkomfort eines Hauses haben. Besonders in Altbauten finden sich häufig noch einfache Verglasungen, verzogene Rahmen oder mangelhafte Abdichtungen. Als Bausachverständiger stoße ich bei Kaufberatungen regelmäßig auf versteckte Mängel in diesen Bereichen – mit oft unterschätzten Folgen für Sanierungskosten und energetische Anforderungen.

Einfachverglasung, schlechte Dämmwerte, Sanierung

Fenster mit Einfachverglasung sind heute energetisch völlig überholt. Sie verursachen im Winter starke Wärmeverluste, führen zu Kälteabstrahlung im Raum und erhöhen das Risiko für Schimmelbildung durch Kondenswasser. Diese Fenster erkennt man an einem dünnen Glas ohne erkennbaren Abstand zwischen den Scheiben. Eine energetische Sanierung ist hier nahezu immer notwendig.

Tipp: Fenster mit einfachem Glas sind oft bei Häusern vor 1970 zu finden. In Verbindung mit ungedämmter Fassade besteht hoher energetischer Handlungsbedarf.

Undichte Fensteranschlüsse und Wärmebrücken

Nicht nur die Verglasung selbst, sondern auch die Anschlüsse an das Mauerwerk sind entscheidend. Undichte Anschlussfugen oder schlecht ausgeführte Laibungen führen zu Zugluft, Feuchteschäden und Wärmeverlusten. Typische Symptome sind:

➔ Kalte Luftzüge trotz geschlossenem Fenster
➔ Kondenswasser in den Ecken
➔ Schimmelbildung in Fensterlaibungen

Solche Mängel treten häufig bei unsachgemäßem Fensteraustausch auf – etwa wenn neue Fenster ohne Laibungsdämmung in Altbauten eingesetzt wurden.

Verrottete Holzrahmen – Substanz Mangel

Insbesondere bei alten Holzfenstern sind Fäulnis, Risse und abblätternde Anstriche ein Warnzeichen. Nicht nur der Holzrahmen, sondern auch das angrenzende Mauerwerk kann durch Feuchtigkeit langfristig geschädigt werden. Wird dies zu spät erkannt, drohen aufwändige Reparaturen – inklusive Putz- und Dämmarbeiten rund um das Fenster.

Schwergängige oder verzogene Fenster

Folge von Feuchtigkeit oder Bauschäden.
Fenster, die sich schwer öffnen oder schließen lassen, sind mehr als ein Komfortproblem. Häufig liegt die Ursache in verzogenen Rahmen (z. B. durch Feuchtigkeitseintritt oder Setzungsbewegungen im Mauerwerk). Besonders bei älteren Häusern mit unzureichender Fensterbefestigung kann es zu nachhaltigen Problemen bei der Funktion und Dichtheit kommen.

Alte Haustüren – Wärmeverlust & Sicherheitsrisiko

Alte Hauseingangstüren bieten oft weder eine gute Dämmung noch ausreichenden Einbruchschutz. Typische Mängel:

➔ Kein Dichtsystem oder abgenutzte Gummilippen
➔ Spalt zwischen Türblatt und Zarge
➔ Veraltetes oder defektes Schloss

Die Erneuerung einer Haustür bringt nicht nur energetische Vorteile, sondern verbessert auch Schallschutz und Einbruchhemmung deutlich. Ist aber auch nicht billig. Muss mit bedacht werden.

Wärmebrücken an Fensterlaibungen - Schimmel

Schimmelgefahr durch falschen Einbau.
Ein häufiger Sanierungsfehler: Fenster werden zwar erneuert, aber die angrenzenden Wandbereiche bleiben ungedämmt. Dadurch entstehen sogenannte Wärmebrücken – kalte Bereiche, an denen sich Feuchtigkeit niederschlägt. Das Risiko für Schimmelbildung steigt erheblich.

Fachgerecht sanieren bedeutet: immer auch die Laibung und den Bauanschlussbereich mit einbeziehen!

Gesetzliche Vorgaben bei Fenstertausch

Was Eigentümer wissen müssen:

1. Gebäudeenergiegesetz (GEG) § 48 Absatz 1:

Wird mehr als 10 % der Außenfläche eines Bauteils verändert (z. B. Fassade oder Fensterfläche), müssen die neuen Bauteile den geforderten Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) einhalten.
Für Fenster gilt aktuell:
U-Wert max. 1,3 W/(m²K)

2. EU-Gebäuderichtlinie (EPBD – überarbeitet 2024)

Zukünftig wird der Fokus noch stärker auf die Gesamtenergieeffizienz gelegt. Besonders bei Sanierungen sollen Mindeststandards für Fenster und Türen europaweit verpflichtend werden. Die Umsetzung in deutsches Recht wird bis spätestens 2026 erwartet.

Auch wenn derzeit noch keine konkreten Pflichten für Bestandsfenster bestehen: Wer saniert, muss energieeffizient sanieren!

Kostenrahmen für Fenstersanierung einkalkulieren

Achtung bei Denkmalschutz

Achtung: In Denkmalgebäuden gelten besondere Vorgaben – hier ist eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erforderlich. In einem eigenen denkmalgeschützten Haus hatte ich Fenster mit Denmalauflagen einbauen müssen, die für die Größe normal ca. 1200,-

Achtung bei Denkmalschutz

Achtung: In Denkmalgebäuden gelten besondere Vorgaben – hier ist eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erforderlich. In einem eigenen denkmalgeschützten Haus hatte ich Fenster mit Denmalauflagen einbauen müssen, die für die Größe normal ca. 1.200,-€ gekostet hätten aber mit den Auflagen pro Fenster 3.500,-€

Fazit: Fenster & Türen –mehr als Komfortelemente

Bei einem Hauskauf sollten Fenster und Türen sorgfältig begutachtet werden. Veraltete Verglasungen, undichte Laibungen oder beschädigte Rahmen können erhebliche energetische und bauphysikalische Probleme nach sich ziehen. Zudem gelten bei Sanierungen klare gesetzliche Anforderungen, die eingehalten werden müssen. Eine fachkundige Kaufberatung deckt solche Mängel frühzeitig auf – bevor sie zu teuren Überraschungen führen.

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Hinweis:

Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären.