Beispiele-Immobilienberatung

Hier einige Praxisbeispiele Immobilienberatung

Diese Beispiele sollen Ihnen nur einen Einblick in meine Tätigkeit und Ihren Nutzen aus einer Immobilien Kaufberatung geben. Jeder Auftrag ist individuell genauso wie die daraus resultierenden Ergebnisse.
Der eine Käufer profitiert von einem guten Verhandlungsergebnis. Ein Anderer von neu erkannten Mängeln. Einige wollen nur ein gutes Gefühl, für Ihre Entscheidung bekommen und beauftragen mich als fachkundigen und persönlichen Berater. Oder Sie hadern einfach noch mit dem Schritt zur ersten Immobilie und brauchen Gewissheit. Und viele Gründe mehr ...

Hier einige Beispiele von Kaufberatungen:

Die junge Familie M. aus Dietmansried hatten über einen Makler ein Haus gefunden, dass ihnen von der Lage und dem Grundriss sehr gut gefallen hat. Der Angebotspreis lag bei 239.000,-€. Der Makler sagte zwar, dass dieser Preis angemessen sei aber es waren doch einige Renovierungen notwendig. Die Familie war sich nicht ganz sicher, ob die vom Makler genannten Investitionen ausreichten und ob nicht noch andere, nicht erkannte Mängel, zu beheben seien.

Eine Kaufbegutachung brachte doch noch einige notwendigen Sanierungen ans Tageslicht. Die Dacheindeckung war überaltert, ein Austausch in den nächsten 2 Jahren angeraten. Die Öl-Zentralheizung war noch nach dem alten Schwerkraftsystem. Ein einfaches Austauschen der alten Heizungsanlage (7.000,-€), wie vom Verkäufer behauptet, wäre nicht ausreichend.

Der Austauch des alten Heizrohrsystems in eine energetisch sinnvolle Zentralheizung würde mindestens 20.000,-€ kosten (also 13.000,-€ mehr als veranschlagt) Zudem werden alle Räume durch diese Maßnahmen zur Baustelle. Die feuchte Stelle im Keller ist nicht, wie behauptet, durch Schwitzwasser entstanden, sondern durch ein marodes Dachentwässerungsrohr, durch welches Wasser an die Kelleraußenwand gelangt. Also eine weitere Sanierung und Grabungsarbeiten. Unter Berücksichtigung der notwendigen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten, sowie der aktuellen Marktlage wurde ein Immobilienwert von 195000,-€ errechnet.

Dieses Gutachten war Grundlage für die fundierte Preisverhandlung. Der Verkäufer war selbst überrascht über die Einschätzung und deren Erläuterungen. Die Parteien einigten sich auf 200.000,-€. Also 39.000,-€ weniger als angeboten. Die 350,-€ Bearbeitungsgebühr hat sich mehr als ausgezahlt.
Bei einem Immobilienverkauf habe ich schon Kunden gehabt, die einen Bauingenieur zur Besichtigung mitgebracht haben. Er hat alles übergenau untersucht. Die wichtigsten Fragen über die vorherrschenden rechtlichen Probleme hatte er aber nicht gestellt. (in diesem Fall hätte der Käufer das Zufahrtsrecht verloren, weil es nie dinglich gesichert wurde – ich habe es damals noch vor der Beurkundung geregelt)
Ein Kaufinteressent hatte sich in eine 95m2; Altstadtwohnung in Memmingen verliebt. Die private Verkäuferin pries diese als Eigentumswohnung für 130.000,-€ an. Sie begründete den Preis mit den vorherschenden Preisen pro qm von 1.400,-€ für gebrauchte Wohnungen in der Altstadt. Damit lag sie grundsätzlich richtig.

Der Kaufinteressent beauftragte mich als Sachverständiger eigentlich nur, um die Substanz des Gesamthauses zu untersuchen. Diese war altersgemäß in Ordnung. Bei der routinemäßigen Durchsicht der rechtlichen Gegebenheiten stellte ich aber fest, dass die Wohnung aber keine Eigentumswohnung im rechtlichen Sinne ist, sondern nur ein altrechtliches Stockwerkseigentum. Die Konzequenz daraus ist ein fürchterliches Durcheinander in der Regelung unter den anderen Miteigentümern, was schlimmstenfalls zum Verfall des ganzen Hauses führen kann, wenn einige Querköpfe einmal alles blockieren sollten.

Eine ETW nach dem Wohnungseigentumsgesetz würde die Rechte untereinander klar und deutlich regeln. Unter diesen Gesichtspunkt ist die Wohnung nur noch was für risikofreudige Käufer und maximal 40.000,-€ Wert. Der Interessent dankte mir und kaufte die Wohnung nicht.
Kaufinteressent K. wollte eine Villa mit Bj. 1930 zum renovieren kaufen. Der Kaufpreis war schon auf 170.000,-€ verhandelt. Der Kauf mit den Kaufnebenkosten und den angesetzten Renovierungen sollte 210.000,-€ nicht übersteigen. Dafür hatte er auch eine Finanzierungszusage. Ich untersuchte das Haus und die bereits kalkulierten Renovierungskosten. Dabei stellten ich fest, dass einige Kalkulationsposten viel zu niedrig angesetzt waren. Außerdem stellte ich im Keller an einer offenen Betonstelle fest, das der verwendete Beton schon viel zu bröckelig ist und sich schon die ersten Absenkungen der Kellerdecke abzeichneten.

Die ermittelten zusätzlichen Sanierungskosten von 30.000,-€ würden seinen Maximalpreis auf 240.000,-€ + x treiben. Aufgrund meiner Angaben wurde der Preis nochmals um 15.000,-€ gesenkt. Der restliche Fehlbetrag hat er durch eine neue Finanzierungsanfrage gesichert. Bei diesem Kunden war eine höhere Finanzierung möglich. Was aber wenn z.B. Ihre Bank dies nicht mitmachen würde oder die höhere Belastung einfach nicht mehr möglich ist ?

Es gibt viele Käufer, die durch solche Fehlkalkulationen jahrelang in einer Baustelle leben müssen, weil das Geld zum fertigbauen ausgegangen ist. Schützen Sie sich davor !
Familie R. hatte sich an mich gewandt, um ihr Traumhaus sicherheitshalber durchchecken zu lassen. Der angesetzte Kaufpreis von 320.000,-€ war als fair einzustufen.

Das Haus hatte auch keine nennenswerten Mängel bis auf Schönheitsrenovierungen, welche den Interessenten aber bekannt waren. Ich gab aber noch einige zusäzliche Renovierungsempfehlungen, damit sie nicht in 3 Jahren nochmals das Familienbudget plündern müssen, da diese Maßnahmen auf jeden Fall kommen werden.
Dazu gab ich noch einige Tipps für die Kaufvertragsgestaltung und für die Finanzierung.

Die Familie erhöhte Ihre Finanzierung, um diese Maßnahmen gleich zu erledigen und kaufte das Haus mit gutem Gewissen. Dieses sichere Gefühl und die zusätzlichen Tipps, war ihr mein Honorar allemal Wert.
Ein attraktiv erscheinendes Zweifamilienhaus wurde von einem Eigentümer zum Kauf angeboten. Der Verkäufer machte dem Käufer den Vorschlag, dass der Käufer schon vor dem Notartermin ihm 20.000,-€ Bar mitbringen soll. Dafür würde er den Kaufpreis um 30.000,- senken. (also 10.000,-€ Preisvorteil durch den Deal)

Der Kaufinteressent kam zu mir und fragte ob ich mir die Immobilie einmal ansehen könnte. Aufgrund der Gundbuchbelastungen setzte ich mich mit der Bank in Verbindung und fragten die Bedingungen einer Löschungsbewilligung an. Die Bank bestand allerdings auf mehr Geld für eine Löschungsbewilligung als der Kaufpreis hergab. Dies würde bedeuten, dass der Vertrag nicht vollzogen werden könnte. Die inoffiziell bezahlten 20.000,-€ wären verloren gewesen.

Weiter habe ich in Erfahrung gebracht, dass noch Rückstände von Erschliesungsbeiträgen in Höhe von 8.000,-€ offen waren. Lt. Gesetz haftet auch der Käufer für diese öffentlichen Lasten. Der Käufer verzichtete daraufhin auf den Kauf. Dies wäre auch eine teure Erfahrung gewesen.

BITTE: LASSEN SIE SICH NICHT AUF IRGENDWELCHE "SCHWARZZAHLUNGEN" EIN. ERSTENS IST ES STEUERBETRUG, ZWEITENS KÖNNTE DADURCH DER GESAMTE KAUFVERTRAG NICHTIG ERKLÄRT WERDEN, DRITTENS BEKOMMEN SIE DIESES GELD NIE WIEDER ZURÜCK, WENN AUS IRGEND EINEM GRUND DER VERTRAG NICHT VOLLZIEBAR IST. (Z.B. das gesetzliche Vorkaufsrecht für die Gemeinde wahrgenommen wird etc.)
Ein Kaufinteressent eines Alleinlage Bauernhofes, welcher vollkommen sanierungsbedürftig war aber nicht unter Denkmalschutz stand, kaufte aufgund des günstigen Preises den Hof, um ihn abzureisen und an gleicher Stelle neu aufzubauen. Eine Sanierung wäre ihm rund 200.000,-€ teurer als ein Neubau gekommen.

Als er die notwendigen Bauunterlagen zur Baugenehmigung dem Bauamt vorlegte, konnte er die Welt nicht mehr verstehen. Das Amt verweigerte seine Neubaupläne, da durch einen Abriss das Wohnrecht in der Alleinlage verloren geht.

Das heißt: ER MUSS SANIEREN SONST DARF ER DORT NICHT MEHR WOHNEN !!!

Wenn er mich als Immobilien Sachverständigen beauftragt hätte, dann hätten ich ihm dies auch schon vor dem Schnellkauf sagen können.
Es gäbe noch unzählige weitere Beispiele von inzwischen rund 500 Immobilien-, Haus und Wohnungskaufberatungen. Aufgrund der hohen Nachfrage nach meinen Service komme ich leider nicht dazu die Liste zu erweitern.

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Ein Altstadthaus Kaufberatung

In einem Altstadthaus in Memmingen hatte ich einen Kaufberatungsauftrag. Der Kaufpreis war auf 140.000,-€ angesetzt. Es hieß vom Verkäufer, dass dort schon noch ein paar Renovierungsarbeiten durchzuführen seien, aber nichts Schlimmes. Mein Beratungskunde wollte den gerechten Kaufpreis wissen und ob er mit seinen angenommenen Renovierungen das Haus wieder herrichten kann. Er selbst ist zwar gelernter Fliesenleger aber er wollte auf sicher gehen.

Seine Planung beinhaltete:

  • einen neuen Innenputz
  • neue Sanitäranlagen mit Fliesen
  • Einbau einer modernen Heizanlage
  • Einbau neuer Fenster
  • Einbau neuer Fußbodenbeläge

Damit dachte er, wäre er fertig. Die geplanten Kosten veranschlagte er mit rund 22.000,-€ zuzügl. Kaufpreis. Für die Immobilie wollte und konnte er nicht mehr als 150.000,-€ ausgeben.
Der Verkäufer signalisierte schon, dass er 10.000,-€ nachlassen könnte. Er wollte eigentlich schon kaufen, entschloss sich aber trotz engem Budget für meine Dienste.

kleiner Riss in der Ecke mit Tapetenablösung

Bild 1

Als ich das Haus begutachtete, sind mir an einem Anbau kleine Risse aufgefallen (Bild 1), die lt. Verkäufer einfach nur zugemacht werden müssten. Mit einem Lasermessgerät stellte ich zudem fest, dass die Außenmauer des Anbaus oben um 3 cm nach außen ragte. Daraufhin läuteten alle Alarmglocken und ich untersuchte den fast unzugänglichen Dachstuhl. Ich bat den Verkäufer einen Zugang frei zu räumen.

Balkenverschiebung

Bild 2

An den Dachbalken stellte ich fest, dass diese sich im laufe der Jahrzehnte langsam aber sicher nach außen verschoben hatten (ganze 15cm Bild 2). Da nicht auszuschließen war, dass dieser Prozess weitergeht, konnte ich nur eine Sanierung und Abfangung des Dachstuhles empfehlen. Einige morsche Balken müssen dabei auch ausgetauscht werden.
Bei einem Altstadthaus mit erschwertem Zugang ist dies eine teure Angelegenheit. Rund 20.000,-€ sind da mindestens anzusetzen. Wenn der Käufer dies nicht macht, dann kann die Außenmauer auch einmal nach außen stürzen. Also, von wegen nur den Riss zuspachteln

Über die alten Wasser und Abwasserleitungen hatte sich der Käufer auch noch keine Gedanken gemacht. Diese sollten aber ausgetauscht werden, da sonst in vielleicht 5 Jahren die nächste Grundsanierung ansteht. Wieder Kosten in Höhe von rund 8.000,-€. Ein paar weitere Mängel schlugen mit gesamt 10.000,-€ in die schon wackelige Kalkulation des Kaufinteressenten ein. Also rund 38.000,-€ + seiner eigenen Kalkulation von 22.000,-€ sprechen wir hier von 58.000,-€ Sanierungskosten. Das ganze war noch günstig angesetzt, da der Käufer einiges selbst machen konnte.

Bei der Kaufpreisverhandlung brachte ich den Verkäufer mit meiner Dokumentation dazu, den Kaufpreis um 50.000,-€ zu senken. Also 90.000,-€ anstatt 140.000,-€.

Nach Öffnung kam ein rund 6 cm durchgängige Spalte

Mein Auftraggeber kaufte das Haus. Nach dem der alte Putz abgeschlagen war machte ich noch einmal Fotos (Bild 3) Aus dem kleinen sichtbaren Riss, kam ein ca. 6cm großer Riss zum Vorschein der sogar bis nach Außen durchging.
Hätte der Käufer mich nicht beauftragt, dann hätte er jetzt ein großes finanzielles Problem.

350,-€ für die Grundberatung und Wertschätzung zzgl. 900,-€ für die optionale Kaufpreisverhandlung = 1.250,-€ waren gut investiert. Dafür hat er sich rund 40.000,-€ und ein enormes finanzielles Risiko erspart.


18 Dez 2015

Fehlendes Geh-und Fahrtrecht bei Doppelhaushälfte

Die rechtliche Beurteilung einer zum Verkauf stehenden Doppelhaushälfte ergab, dass weder das zu bewertende Hausgrundstück, noch die hinteren Häuser durch ein Geh- und Fahrtrecht gesichtert wurden.
Der damalige Bauträger hatte dies schlichtweg vergessen. Auch die nötigen Leitungsrechte, die ja ach über die jeweils anderen Grundstücke laufen wurden nicht dinglich als Dienstbarkeiten eingetragen.
Da alle Eigentümer glaubten, das sei geregelt funktionierte das auch unbemerkt. Sollte einmal Streit in der Gemeinschaft entstehen oder ein Eigentumswechsel stattfinden, der dies genauer betrachtet, dann könnte es unangenehm werden.
Meine Empfehlung: Vor Kauf sollte dieser Mangel geklärt werden.

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